19 апреля 2026 г. ― Вопрос переоценки инвестиционной недвижимости стал одним из самых обсуждаемых после вступления в силу ФСБУ 6/2020. Организации‚ владеющие торговыми центрами‚ офисными зданиями‚ складами и иными объектами‚ сдаваемыми в аренду‚ вынуждены решать: оставлять ли старый метод первоначальной стоимости или перейти на модель переоценки. Ниже ― подробный гид по тому‚ что изменилось‚ как учитывать уценку или дооценку и как это отражается на налогах.

Содержание

1. Что такое инвестиционная недвижимость по ФСБУ 6/2020
2. Переход на переоцененную стоимость: добровольно или обязательно?
3. Как часто переоценивать и по какой цене
4. Бухгалтерские проводки при дооценке и уценке
5. Влияние на налог на имущество и налог на прибыль
6. Пошаговая инструкция по переходу с 2026 г.
7. Типовые ошибки и рекомендации

Что такое инвестиционная недвижимость по ФСБУ 6/2020

Инвестиционная недвижимость — это недвижимость‚ предназначенная для получения арендных платежей и/или роста капитализации‚ а не для использования в собственном производстве‚ административных целях или продажи в ходе обычной деятельности (п. 4 ФСБУ 6/2020).

• Классифицируется на счёте 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
• Амортизация не начисляется‚ если организация выбрала модель переоцененной стоимости.
• Справедливая стоимость определяется на основе активного рынка или оценки профессионального оценщика.

Переход на переоцененную стоимость: добровольно или обязательно?

Важно: сама возможность учёта по переоцененной стоимости не является обязательной (п. 13 ФСБУ 6/2020). Однако если хотя бы один объект инвестиционной недвижимости переоценён‚ все остальные объекты этой категории также должны быть переоценены (принцип «всё или ничего»).

Как часто переоценивать и по какой цене

• Периодичность: на каждую отчетную дату (квартал‚ год) — п. 21 ФСБУ 6/2020.
• Источник справедливой стоимости:
  1. Цены на активном рынке аналогичных объектов.
  2. Дисконтированный денежный поток (DCF-модель).
  3. Отчёт независимого оценщика (обязателен‚ если рынок ограничен).
• Оформление: приказ руководителя‚ оценочный отчёт‚ протокол переоценки‚ приказ о пересчёте стоимости на сч. 03.

Бухгалтерские проводки при дооценке и уценке

Пример: 31 декабря 2025 г. здание учтено по первоначальной стоимости 100 млн руб.‚ справедливая стоимость — 90 млн руб. (уценка).

 Дт 91.2 «Прочие расходы» 10 млн руб.
 Кт 03 «Инвестиционная недвижимость» 10 млн руб.

Если же стоимость выросла до 120 млн руб. (дооценка):

 Дт 03 «Инвестиционная недвижимость» 20 млн руб.
 Кт 91.1 «Прочие доходы» 20 млн руб.

Все суммы отражаются в отчёте о финансовых результатах в текущем периоде‚ без использования дополнительного капитала (в отличие от ОС при модели переоценки).

Влияние на налоги

5.1 Налог на имущество

С 2024 г. в России действует единая ставка 2 % от кадастровой стоимости для большинства объектов недвижимости. Переоценка по ФСБУ 6/2020 не влияет на кадастровую стоимость‚ а следовательно‚ прямо на налог на имущество не отражается.

5.2 Налог на прибыль

• Доходы/расходы от переоценки не признаются для целей налога на прибыль (п. 8 ст. 271 НК РФ).
• В бухгалтерии формируются временные разницы в соответствии с ПБУ 18/02 → дебетовые или кредитовые отложенные налоги актив/обязательство.

Пошаговая инструкция по переходу (2026 г.)

1. Принятие решения. Зафиксировать в учётной политике переход на переоцененную стоимость.
2. Инвентаризация. Составить перечень всех объектов инвестиционной недвижимости.
3. Оценка. Заключить договор с оценщиком и получить отчёт о справедливой стоимости на .
4. Оформить приказ о переоценке и утвердить новую стоимость.
5. Провести проводки по дооценке/уценке (сч. 03 ↔ сч. 91).
6. Внести изменения в первичные документы (карточки ОС‚ инвентарные описи).
7. Раскрыть информацию в примечаниях к годовой отчётности:
   • метод оценки;
   • дата переоценки;
   • величина переоценки/уценки;
   • имя оценщика.

Типовые ошибки и рекомендации

• Ошибка 1: переоценка только одного объекта‚ хотя в группе есть другие.
  Решение: применять модель ко всем объектам в категории «инвестиционная недвижимость».
• Ошибка 2: отсутствие документального подтверждения справедливой стоимости.
  Решение: всегда хранить отчёт оценщика и приказ руководителя.
• Ошибка 3: начисление амортизации после перехода.
  Решение: при модели переоцененной стоимости амортизация не начисляется.
• Ошибка 4: игнорирование отложенных налогов.
  Решение: вести раздельный учёт по ПБУ 18/02.

Инвестиционная недвижимость‚ учитываемая по переоцененной стоимости‚ — это не только «красивый» показатель в отчётности‚ но и ряд новых обязанностей: ежегодная оценка‚ расширенное раскрытие‚ управление временными разницами. Компании‚ принявшие решение переоценивать активы‚ получают более прозрачную картину стоимости бизнеса‚ но должны быть готовы к росту расходов на оценку и усложнению налогового учёта.