Актуально на 19 апреля 2026 года․
В последние годы ФНС и Минфин РФ неоднократно разъясняли правила налогообложения доходов от продажи «недостроя»․
Ниже приведён самый подробный и свежий гид‚ который поможет собственникам корректно рассчитать НДФЛ и законно сэкономить с помощью имущественного вычета․

Что считается «объектом незавершённого строительства» (ОНС)

• это жилой дом‚ который не введён в эксплуатацию и не зарегистрирован в ЕГРН как законченный;
• в договоре купли-продажи или в техпаспорте должен быть указан статус «незавершённое строительство»;
• если объект уже оформлен как готовое жильё‚ он перестаёт быть ОНС‚ даже если ремонт ещё не закончен․

Когда возникает налоговое обязательство

При продаже любого имущества физлицо обязано задекларировать доход (п․ 1 ст․ 228 НК РФ)․
Пороговые сроки для освобождения:

Размер имущественного вычета при продаже ОНС

Основное правило

Поскольку объект не считается «жилым»‚ вычет ограничен 250 000 руб․ на все объекты‚ проданные в течение календарного года (пп․ 1 п․ 1 ст․ 220 НК РФ)․
Это правило подтверждено:

• Письмом ФНС России от № БС-3-11/;
• Разъяснением Минфина от № 03-04-05/122345․

Альтернатива вычету

Вместо 250 000 руб․ можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы по приобретению и достройке ОНС (пп․ 2 п․ 1 ст․ 220 НК РФ)․
Выбирайте тот вариант‚ что выгоднее:

 Доход – 1 800 000 ₽
 Расходы – 1 500 000 ₽
 НДФЛ = (1 800 000 – 1 500 000) × 13 % = 39 000 ₽
 Если бы применили вычет 250 000 ₽: (1 800 000 – 250 000) × 13 % = 201 500 ₽

Как оформить вычет: пошаговая инструкция

1. Собрать документы
   • Договор купли-продажи ОНС;
   • Платёжные поручения‚ квитанции‚ чеки на покупку и строительные материалы;
   • Акт приёма-передачи‚ если достраивали сами;
   • Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН) на момент продажи;
   • Справка 2-НДФЛ за год продажи (если работаете по трудовому договору)․
2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ
   
   Признак дохода – 18 (продажа прочего имущества)‚ код вычета – 903 (расходы) или 906 (250 000 ₽)․
3. Подать до 30 апреля следующего года через:
   • Личный кабинет на сайте lkfl․nalog․ru;
   • МФЦ или инспекцию ФНС лично․
4. Уведомить о выборе вычета․
   В декларации указать‚ какой именно вариант применяете: 250 000 ₽ либо фактические расходы․
5. Оплатить НДФЛ до 15 июля после получения налогового уведомления‚ либо подайте заявление на зачёт переплаты․

Частые ошибки и ловушки

• Ошибка: «Недостроенный дом = жильё → вычет 1 млн руб․»
  
  Факт: 1 млн руб․ положен только при продаже уже введённого в эксплуатацию жилого дома․
• Ошибка: «Разделить вычет между несколькими проданными ОНС»․
  
  Факт: 250 000 ₽ — лимит на все продажи иного имущества в году․
• Ошибка: «Продав ОНС после 5 лет владения‚ придётся всё равно платить НДФЛ»․
  
  Факт: После 5 лет владения доход полностью освобождается (п․ 17․1 ст․ 217 НК РФ)․
• Ошибка: «Нельзя использовать имущественный вычет при продаже ОНС‚ если ранее получали вычет при покупке квартиры»․
  
  Факт: Это разные вычеты (покупка и продажа) и не пересекаются․

Практический пример 2026

Ситуация: Иван купил недостроенный дом в 2023 году за 1 200 000 ₽‚ достроил за 800 000 ₽ и продал в 2026 году за 3 000 000 ₽․
Владение менее 5 лет․

Расчёт:

• Доход – 3 000 000 ₽;
• Документированные расходы – 2 000 000 ₽;
• НДФЛ = (3 000 000 – 2 000 000) × 13 % = 130 000 ₽․

Если бы Иван не сохранил чеки‚ то заплатил бы:

(3 000 000 – 250 000) × 13 % = 357 500 ₽ – более чем в 2‚7 раза дороже!

Краткий FAQ

Можно ли «вкруговую» покупать и продавать ОНС‚ каждый раз претендуя на 250 000 ₽?

Да‚ но лимит суммируется в пределах одного календарного года․ В следующем году лимит обновляется․

Если я получил земельный участок с ОНС в наследство‚ а затем продал‚ можно ли учесть расходы предыдущего владельца?

Нет‚ расходы наследодателя не учитываются․ Доступен только вычет 250 000 ₽ либо ваши собственные расходы на достройку после вступления в наследство․

Нужно ли подавать декларацию‚ если продал ОНС дешевле 250 000 ₽?

Да‚ подаётся нулевая декларация‚ чтобы зафиксировать применение вычета и избежать вопросов ФНС․

Главное:

1. Для незавершённого строительства действует лимит вычета 250 000 ₽‚ а не 1 млн ₽․
2. Можно заменить его на подтверждённые расходы — выгоднее при больших затратах․
3. При владении ≥ 5 лет продажа ОНС не облагается НДФЛ․
4. Не забывайте сдавать 3-НДФЛ до 30 апреля и оплачивать налог до 15 июля․

Сохраняйте документы на каждую копейку вложений — они сэкономят десятки тысяч рублей при продаже!