Продажа жилой недвижимости в России сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения.
Существует возможность уменьшить налогооблагаемую базу с помощью имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей. Вычет не возвращает деньги, а просто снижает сумму, с которой рассчитывается налог.

Содержание

1. Нормативная база
2. Кто имеет право на вычет
3. Как рассчитывается вычет
4. Необходимый пакет документов
5. Порядок подачи заявки
6. Изменения, вступившие в силу в 2026 году
7. Примеры расчётов
8. Часто задаваемые вопросы
9. Полезные советы

Нормативная база

Имущественный вычет регулируется ст. 220 Налогового кодекса РФ. По состоянию на 2026 год основные положения таковы:

• Вычет предоставляется в размере 1 000 000 рублей от дохода, полученного от продажи недвижимости.
• Вычет применяется к налогооблагаемой базе до её расчёта, то есть налог уплачивается только с разницы цены продажи и вычета.
• Если вы продаёте несколько объектов в течение одного налогового периода, суммарный вычет не превышает 1 млн руб.
• Вычет может быть использован только один раз за весь период владения недвижимостью (т.е. при продаже первой квартиры, если она была единственной).

Кто имеет право на вычет

Для получения имущественного вычета необходимо соответствовать следующим условиям:

1. Налоговый резидент РФ (проживание в России более 183 дней в календарном году).
2. Продажа жилья, находившегося в собственности менее 5 лет (если срок владения более 5 лет, вычет не предоставляется).
3. Недвижимость должна быть жилая (квартира, комната, жилой дом, дача, садовый дом, земельный участок под жилое строительство) и находиться в собственности физического лица.
4. Продажа должна быть оформлена официально (договор купли‑продажи, нотариальное заверение, регистрация перехода права).
5. Отсутствие подтверждающих документов о стоимости приобретения (квитанции, договоры) приводит к применению фиксированного вычета в 1 млн руб. (это основной вариант в большинстве случаев).

Как рассчитывается вычет

Существует два сценария:

При наличии подтверждающих документов о цене покупки

• Определяется разница Цена продажи – Цена покупки.
• Из этой разницы вычитается максимум 1 000 000 руб. (если разница меньше 1 млн руб., вычет равен этой разнице).
• Налог рассчитывается как 13 % от полученной суммы.

При отсутствии документов о покупке (самый распространённый случай)

• Налоговая база = Цена продажи – 1 000 000 руб.
• Если полученная сумма меньше 1 млн руб., налог не уплачивается (полный вычет).
• Налог = 13 % от (Цена продажи – 1 млн руб.).

Необходимый пакет документов

Для подачи декларации (форма 3‑НДФЛ) и получения вычета потребуется собрать следующие документы:

• Договор купли‑продажи квартиры (оригинал и копия).
• Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).
• Нотариальный акт, если сделка оформлялась у нотариуса.
• Копия паспорта продавца.
• Справка о доходах за соответствующий налоговый период (если подаёте декларацию в онлайн‑кабинет).
• Если есть документы о цене покупки – их также необходимо приложить (договор покупки, выписка из банка о переводе средств, акты приема‑передачи).
• Заполненная и подписанная форма 3‑НДФЛ (в электронном виде – через Личный кабинет ФНС).

Порядок подачи заявки

1. Соберите документы (см. список выше).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в электронном виде. В разделе «Имущественные налоговые вычеты» укажите сумму 1 000 000 руб.
3. Прикрепите сканы всех подтверждающих документов.
4. Отправьте декларацию в ФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, продажа в 2025 г. – декларацию подаёте до ).
5. После проверки декларации налоговая служба начислит возврат (или уменьшит налог к уплате). Возврат производится на указанный банковский счёт в течение 30‑45 дней.

Изменения, вступившие в силу в 2026 году

В 2026 году были приняты несколько поправок, которые влияют на получение вычета:

• Уточнена форма подачи документов – теперь обязательным считается электронный кабинет ФНС, а бумажные заявления принимаются только в исключительных случаях.
• Лимит вычета по сумме покупки увеличен до 2 млн руб. при оформлении ипотечного кредита. В этом случае налоговый вычет рассчитывается как 13 % от стоимости жилья (не более 260 000 руб.) плюс 13 % от уплаченных процентов по ипотеке (не более 390 000 руб;), но общий максимум остаётся 650 000 руб. (это отдельный «ипотечный» вычет, не путать с имущественным).
• В случае продажи нескольких объектов в течение года вычет в 1 млн руб. применяется к сумме доходов по всем сделкам, а не к каждой отдельно.
• С 2026 года вычет не переносится на следующий налоговый период – если вы упустили срок подачи декларации, право вычета теряется.

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа без документов о покупке

Продажа квартиры за 3 500 000 руб.

• Налогооблагаемая база = 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб.
• Налог = 2 500 000 × 13 % = 325 000 руб.

Если вы уже уплатили НДФЛ в размере 350 000 руб. (13 % от 2 692 307 руб.), то к возврату будет 25 000 руб.

Пример 2. Продажа с подтверждённой ценой покупки

Купили квартиру в 2019 г. за 2 200 000 руб., продали в 2025 г. за 3 800 000 руб.

• Разница = 3 800 000 – 2 200 000 = 1 600 000 руб.
• Применяем максимальный вычет 1 000 000 руб.
• Налогооблагаемая база = 1 600 000 – 1 000 000 = 600 000 руб.
• Налог = 600 000 × 13 % = 78 000 руб.

Пример 3. Продажа нескольких квартир в одном году

Квартира А – 2 500 000 руб., квартира Б – 1 800 000 руб.

• Общая сумма продаж = 4 300 000 руб.
• Вычет 1 000 000 руб. применяется к общей сумме.
• Налогооблагаемая база = 4 300 000 – 1 000 000 = 3 300 000 руб.
• Налог = 3 300 000 × 13 % = 429 000 руб.

Часто задаваемые вопросы

• Можно ли получить вычет, если квартира была в собственности более 5 лет? – Нет, вычет предоставляется только при владении менее 5 лет.
• Что делать, если я продал квартиру в 2025 г., а декларацию подал в 2027 г.? – Право на вычет утрачено, поскольку срок подачи декларации (30 апреля 2026 г.) прошёл.
• Можно ли одновременно воспользоваться имущественным и ипотечным вычетом? – Да, но их суммы считаются отдельно. Ипотечный вычет (до 650 000 руб.) можно получить только при наличии ипотечного кредита.
• Какой документ подтверждает право на вычет, если я получил квартиру в дар? – Договор дарения и выписка из ЕГРН, подтверждающие дату получения имущества.
• Сколько времени занимает возврат налога? – После одобрения декларации ФНС обычно перечисляет деньги в течение 30‑45 дней.

Полезные советы

1. Сохраняйте все документы о покупке (договор, выписки, банковские переводы). Это позволит вам рассчитывать вычет по реальной разнице цен, а не только фиксированный.
2. Заполняйте декларацию через Личный кабинет ФНС – процесс автоматизирован, ошибки минимальны.
3. Если продаёте несколько объектов, планируйте продажу так, чтобы суммарный доход не превышал 1 млн руб. + (цена покупки), иначе часть вычета будет «потрачена».
4. В случае сомнений обратитесь к налоговому консультанту – небольшая плата за экспертизу может сэкономить сотни тысяч рублей.
5. Не забывайте о сроках: декларацию за 2025 год нужно подать до 30 апреля 2026 года.

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г. Данные взяты из официальных источников ФНС, консалтинговых сервисов (КонсультантПлюс) и новостных публикаций.