С 20 апреля 2026 года в городе Ростове-на-Дону, как и во всей Ростовской области, началось обязательное применение новых кадастровых стоимостей, принятых в рамках очередной государственной кадастровой оценки (ГКО)․
По данным Росреестра, в регионе переоценили более 3,1 миллиона объектов недвижимости, включая жилые дома, квартиры, гаражи, торговые и офисные помещения, а также объекты незавершённого строительства․
Изменения затронули не только размер налога на имущество граждан, но и арендные ставки, выкупные цены при приватизации и стартовые цены на торгах․ В статье разберёмся, как именно работает государственная кадастровая служба Ростова, как оспорить завышенную кадастровую стоимость и какие новации вступят в силу уже в 2026–2027 годах․
Что такое государственная кадастровая оценка в Ростове-на-Дону
Государственная кадастровая оценка (ГКО) — это определение рыночной стоимости объектов недвижимости по методике, утверждённой Минэкономразвития РФ․
В Ростовской области оценку проводит Государственное казённое учреждение «Ростовский центр кадастровой оценки» (ГКУ РЦКО) по заказу Комитета имущественных и земельных отношений (КИЗО) Ростовской области․
Какие объекты охватывает ГКО-2026 в Ростове
- Жилые помещения (квартиры, комнаты, дома)
- Нежилые здания и помещения (офисы, склады, магазины, кафе)
- Земельные участки (ИЖС, садовые, сельхозназначения, коммерческие)
- Объекты незавершённого строительства (долевое строительство)
- Сооружения (гаражи, ангары, хозпостройки)
Как формируется кадастровая стоимость: пошаговая схема
- Сбор исходных данных: из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) извлекаются сведения о площади, назначении, годе постройки, материалах стен, этажности, местоположении․
- Разделение на ценовые зоны: весь город делится на микрорайоны с примерно одинаковой рыночной конъюнктурой (например, «Ворошиловский», «Железнодорожный», «Северный»)․
- Аналоговый подход: специалисты сравнивают каждый объект с десятками аналогичных, проданных за последний год на открытом рынке․
- Корректировки: вводятся коэффициенты за удалённость от метро, вид на Дон, этаж, наличие парковки, состояние дома․
- Утверждение результатов: окончательный отчёт направляется в КИЗО Ростовской области, публикуется на официальном портале rostov-gov․ru и в ЕГРН․
Новые правила 2026 года: что изменилось для ростовчан
Сокращение срока переоценки: с 4 до 2 лет
Росреестр подготовил федеральный законопроект, который уже прошёл первое чтение в Госдуме․ Если документ вступит в силу, следующая кадастровая оценка в Ростове состоится не в 2030, а уже в 2028 году․ Это позволит быстрее реагировать на колебания рынка и не допускать значительных расхождений между кадастровой и рыночной ценами․
Онлайн-оспаривание «в один клик»
С 1 июля 2026 года заявление на пересмотр стоимости можно будет подать через Единый федеральный портал госуслуг (gosuslugi․ru)․ Срок рассмотрения сократится с 30 до 15 календарных дней, а решение комиссии при КИЗО будет обязательным для Росреестра․
Новые ставки налога на имущество
| Категория объекта | Ставка 2025, % | Ставка 2026, % |
|---|---|---|
| Квартиры и комнаты ≤ 120 м² | 0,1 | 0,15 |
| Квартиры > 120 м² | 0,15 | 0,2 |
| Нежилые офисы и магазины | 0,5 | 0,7 |
Источник: Управление Федеральной налоговой службы по Ростовской области, приказ № 22-12/152 от ․
Как оспорить кадастровую стоимость в Ростове-на-Дону
Способ 1․ Комиссия при КИЗО Ростовской области
- Подаётся заявление по форме № 1-КС (в электронном или бумажном виде)․
- Прилагается отчёт независимого оценщика (срок действия — не более 6 месяцев на дату подачи)․
- Рассмотрение — 30 дней (до 15 дней — с )․
- Решение вступает в силу со дня принятия, исправления вносятся в ЕГРН в течение 5 рабочих дней․
Способ 2․ Суд
Если комиссия отказала или заявитель не согласен с её выводами, можно обратиться в Ростовский областной суд или мировому судье по месту нахождения объекта․
Судебная практика по Ростовской области: 81 % исков граждан удовлетворяются частично или полностью, среднее снижение кадастровой стоимости — 23 %․
Адреса и контакты кадастровых служб Ростова
- КИЗО Ростовской области: г․ Ростов-на-Дону, ул․ Суворова, 43, каб․ 412, тел․ +7 (863) -40-01-14, сайт property․donland․ru
- Ростовский филиал Росреестра: г․ Ростов-на-Дону, пр․ Будённовский, 59/1, тел․ ###-###-####
- МФЦ «Мои документы»: 27 офисов по всему городу, запись онлайн на mfc․donland․ru
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1․ Когда в 2026 году появится налоговое уведомление с новой кадастровой стоимостью?
ФНС начнёт рассылать уведомления с 1 августа 2026 года․ Платёж нужно внести до 1 декабря 2026 года․
Вопрос 2․ Можно ли не платить налог, пока идёт оспаривание?
Нет, налог начисляется по старой кадастровой стоимости․ После положительного решения переплата возвращается или зачитывается в счёт будущих платежей․
Вопрос 3․ Сколько стоит независимая оценка?
Средняя цена по Ростову: 7 000–12 000 рублей на квартиру до 100 м², 15 000–30 000 рублей на коммерческий объект․
С 20 апреля 2026 года вступили в силу новые кадастровые стоимости: проверьте свою в rosreestr․gov․ru по кадастровому номеру․
Если стоимость завышена — подайте заявление в комиссию КИЗО Ростовской области или в суд․
Следите за законопроектом Росреестра: уже в 2028 году состоится новая оценка, а не в 2030․
Все справки и онлайн-запись доступны через МФЦ «Мои документы» и портал Госуслуг․