Актуальность на 19 апреля 2026 года.
С 2022 года в России завершён очередной «большой» цикл государственной кадастровой оценки (ГКО), охвативший более 13 млн объектов недвижимости, включая земельные участки и объекты капитального строительства (далее, ОКС). В 2026-м действуют новые правила, введённые Федеральным законом от № 269-ФЗ: цикл сокращён до двух лет, а процедура оспаривания стала «двухступенчатой». Ниже — подробный разбор процесса ГКО именно для ОКСов.
Что такое ГКО ОКС?
Определение. Государственная кадастровая оценка ОКС — это совокупность действий органов власти субъекта РФ и специализированных бюджетных учреждений по определению рыночной стоимости зданий, сооружений, помещений и иных ОКС с последующей фиксацией её в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения и других публичных платежей.
Какие именно объекты подпадают под ГКО?
- жилые и нежилые здания;
- помещения, машино-места;
- сооружения (в т.ч. инженерные, линейные);
- строения, не завершённые строительством, но поставленные на кадастровый учёт.
Этапы ГКО ОКС в 2026 году
Принятие решения о проведении
В соответствии со ст. 11 Закона № 237-ФЗ решение принимает исполнительный орган субъекта РФ. Оно публикуется на официальном сайте и в ГАРАНТ.РУ не позднее чем за 30 дней до начала работ. В 2026-м цикл уже запущен во всех 85 субъектах, включая Москву и Санкт-Петербург.
Формирование перечня объектов
Росреестр автоматически формирует список всех зарегистрированных ОКС, исключая те, в отношении которых:
- есть решение суда о приостановке ГКО;
- объект снят с кадастрового учёта;
- установлена рыночная стоимость в течение предыдущих 2 лет.
Сбор рыночной информации
Приказ Минэкономразвития РФ от № 226 обязывает кадастровые учреждения:
- использовать базы данных ЕГРН, Росреестра, ФГИС ЕСН;
- анализировать открытые источники: сделки на публичных торгах, порталы объявлений, справочники банков-оценщиков;
- применять массовые методы (корректировка на инфляцию, сравнительный подход) вместо индивидуального осмотра каждого здания.
Построение модели оценки
Для каждого типа ОКС формируется математическая модель, включающая:
- площадь, год постройки, материал стен;
- инфраструктурную доступность (удалённость от метро, дорог федерального значения);
- экономико-географический район (например, Центральный или Дальневосточный ФО).
Публичные обсуждения и промежуточный отчёт
Кадастровое учреждение размещает промежуточный отчёт на портале ФГИС ЕСН (fgisesn.rosreestr.ru). В течение 60 дней любой собственник может:
- направить замечания онлайн;
- предоставить альтернативные рыночные данные.
Утверждение итогов
Результаты утверждаются региональным актом и вносятся в ЕГРН. С этого момента кадастровая стоимость будет использоваться для расчёта:
- налога на имущество физлиц;
- земельного налога (если ОКС находится на земельном участке);
- арендных платежей за государственное имущество.
Как оспорить кадастровую стоимость ОКС в 2026 году
Этап 1. Комиссия при Росреестре
Срок: до 31 марта следующего года после внесения данных в ЕГРН.
Документы:
- заявление по форме Росреестра;
- отчет независимого оценщика о рыночной стоимости;
- кадастровая выписка и правоустанавливающие документы.
Решение выносится в течение 30 дней. Если сумма уменьшена, данные в ЕГРН меняются без суда.
Этап 2. Судебное оспаривание
Если комиссия отказала, в течение трёх месяцев можно подать иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения ОКС. Суд примет решение в среднем за 6–9 месяцев.
Ключевые цифры и тренды 2026 года
- средняя кадастровая стоимость жилья в Москве достигла 181 тыс. руб./м² (+21,4 % к 2018 г.);
- Росреестр предложил сократить цикл ГКО до двух лет — соответствующий законопроект уже внесён в Госдуму;
- по данным ТАСС, к 2026 году девять регионов всё ещё не перешли на единое программное обеспечение ГКО, что может вызвать сдвиги в графике оценки.
Чек-лист для собственника ОКС
- Убедитесь, что ваш объект включён в текущий перечень (проверка на rosreestr.gov.ru).
- Скачайте промежуточный отчёт ФГИС ЕСН и сравните кадастровую стоимость с рыночной.
- При расхождении более чем на 30 % готовьте независимую оценку.
- Не пропустите 60-дневный срок для замечаний или 3-месячный — для обращения в комиссию.
Государственная кадастровая оценка ОКС в 2026 году, это систематический, двухлетний процесс, в котором важно успеть «вписаться» в сжатые сроки для оспаривания. Своевременное изучение публичных данных и подготовка независимой оценки позволяют существенно снизить налоговую нагрузку и арендные платежи.