1 марта 2025 года вступит в силу Федеральный закон от 22 июля 2024 г. 186-ФЗ, который расширил возможности использования счетов эскроу в сделках по строительству индивидуальных жилых домов. Сразу возникает вопрос: возмездный ли всегда договор строительного подряда или возможны исключения?
Понятие и признаки договора строительного подряда
Согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ договор строительного подряда, это:
- возмездное соглашение;
- стороны: заказчик и подрядчик;
- цель: создание или реконструкция объекта недвижимости;
- результат передаётся заказчику, а заказчик оплачивает работу.
Возмездность как правило
Основания в законе
Норма ч. 1 ст. 740 ГК РФ прямо указывает: «подрядчик обязуется в установленный срок построить объект… заказчик обязуется создать для подрядчика условия… и уплатить обусловленную цену». Формулировка «уплатить» делает договор возмездным по умолчанию.
Практические последствия возмездности
- Оплата: заказчик уплачивает цену, указанную в смете.
- Налоги: подрядчика облагают НДС, налогом на прибыль, упрощённой системой и т.д.
- Счета эскроу: начиная с , деньги за строительство можно перечислять на эскроу-счёт, что повышает безопасность гражданина-заказчика.
Может ли договор быть безвозмездным?
Гражданское законодательство допускает договоры безвозмездного оказания услуг, однако:
- такие договоры не именуются «строительным подрядом»;
- они квалифицируются как договор безвозмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ) или договор дарения результатов труда (ст. 574 ГК РФ);
- применительно к недвижимости это редкая форма, чаще используется для мелких бытовых работ между близкими родственниками.
Риски безвозмездной формы
- Налоговые последствия: ФНС может доначислить НДФЛ и НДС, рассматривая безвозмездную передачу как дарение.
- Отсутствие защиты по 214-ФЗ: безвозмездная схема не подпадает под долевое строительство и не допускает эскроу-счета.
- Ограничения по банкротству: если «добровольный» подрядчик обанкротится, гражданин-заказчик становится обычным конкурсным кредитором с низким приоритетом.
| Параметр | Договор строительного подряда (возмездный) | Безвозмездная форма |
|---|---|---|
| Оплата | обязательна | нет |
| НДС | + | возможен спор с ФНС |
| Эскроу-счёт (с ) | можно | нельзя |
| Защита по ЗоПП | есть | нет |
| Подходит для ИЖД | да | крайне редко |
Рекомендации заказчику и подрядчику
Для заказчика:
- Оформляйте соглашение исключительно как возмездный договор строительного подряда.
- Используйте счёт эскроу при строительстве ИЖД после .
- Указывайте поэтапную смету и график платежей.
Для подрядчика:
- Не соглашайтесь на «безвозмездный» вариант: это чревато налогами и спорами.
- Заключайте договор в письменной форме и заверяйте его подписи у нотариуса, если сумма превышает 50 000 руб.
- Включите страхование ответственности — это повышает доверие заказчика.
Подытожим
Договор строительного подряда всегда возмездный. Любая попытка оформить его как безвозмездный усложняет правовые отношения и лишает стороны специфических гарантий (в т.ч. новых правил по счетам эскроу).
Строить дом без оплаты возможно лишь в рамках дарения или безвозмездного оказания услуг, но это уже не строительный подряд. Поэтому формулируйте договор как возмездный и используйте все доступные инструменты защиты.