С 2026 года кадастровая стоимость квартиры стала основным показателем, от которого зависит:

• размер имущественного налога;
• величина НДФЛ при продаже;
• сумма земельного налога (если квартира в новостройке и земля в долевой собственности);
• взносы для нотариусов и судов при спорах и наследстве.

Чтобы не переплачивать и своевременно оспорить ошибки, разберёмся, как именно формируется государственная кадастровая оценка (ГКО) и что можно сделать, если цифра завышена.

Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость (КС), это официальная оценка недвижимости, проведённая Росреестром на конкретную дату. Она учитывает:

• микрорайон (инфраструктура, транспорт, экология);
• площадь, этаж, год постройки;
• средние цены предложения на аналогичные квартиры;
• коэффициенты, утверждённые регионом.

Но КС редко совпадает с рыночной ценой. В 2026 году разрыв достигает 15-30 %: кадастровая ниже в новых домах и выше в сталинках центра, где рынок «разогнан» ажиотажем.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в 2026 году

1. Онлайн на сайте Росреестра.
   Перейдите в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости» → введите кадастровый номер или адрес → откроется карточка с текущей КС.
2. Через Госуслуги.
   Запрос «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости» придёт в личный кабинет за 1-2 дня, формат PDF.
3. Личный визит в МФЦ или Росреестр.
   Бумажная выписка выдаётся в день обращения, госпошлина, 300 ₽ для физлиц.

Почему кадастровая стоимость выросла в 2026 году

24 марта 2026 года Интерфакс сообщил: Росреестр отказался от расчёта индексов рынка недвижимости (ИРН). Вместо них применяются:

• новые массовые коэффициенты (уточнены по 2025 г.);
• данные ФГИС ЕГРН о закрытых сделках;
• повышающие коэффициенты для объектов без ремонта и с долгами ЖКХ.

Как рассчитать налоги от кадастровой стоимости

Имущественный налог 2026:

Пример расчёта:
Квартира 55 м², КС = 7 200 000 ₽.
7 200 000 × 0,1 % = 7 200 ₽ в год.

Если квартира продана до минимального срока (3 или 5 лет), НДФЛ = 13 % × (кадастровая стоимость × 0,7). При заниженной цене в договоре налоговая будет считать от КС.

Как оспорить завышенную кадастровую оценку

Досудебный порядок

1. Получите отчёт независимого оценщика (средняя цена 5 000–15 000 ₽).
2. Подайте заявление в Комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев после публикации новой КС.
3. Комиссия рассматривает дело за 30 дней, решение приходит на e-mail.

Судебный порядок

• Если Комиссия отказала или срок пропущен, подайте иск в районный суд.
• Суд назначает экспертизу, при удовлетворении иска КС пересчитывают с даты ошибки, переплату возвращают.

Срок исковой давности — 3 года с момента внесения сведений в ЕГРН.

Пошаговая инструкция: как снизить кадастровую стоимость

1. Шаг 1. Проверьте актуальную КС на rosreestr.gov.ru.
2. Шаг 2. Сравните с ценами аналогичных квартир на Яндекс.Недвижимости или ЦИАН. Запишите отклонения.
3. Шаг 3. Закажите отчёт независимого оценщика (SRO-член).
4. Шаг 4. Подготовьте пакет: паспорт, ЕГРН-выписка, отчёт оценщика, заявление.
5. Шаг 5. Подайте онлайн через Госуслуги «Подать заявление на пересмотр КС».
6. Шаг 6. Получите решение и новые данные в ЕГРН в течение 30 дней.

Полезные ресурсы

• Росреестр — официальные сведения ЕГРН.
• Госуслуги — заявления, выписки, налоговые уведомления.
• Кадастр-Онлайн — калькулятор налогов и сравнение КС/рыночной цены.

Кадастровая стоимость квартиры в 2026 году напрямую влияет на ваши расходы. Раз в 3-5 лет Росреестр пересматривает КС, поэтому важно:

• следить за публикациями региональной комиссии;
• своевременно оспаривать ошибки;
• хранить актуальные отчёты рыночной оценки.

Соблюдайте сроки, используйте официальные сервисы и не бойтесь защищать свои права — экономия может составить десятки тысяч рублей ежегодно.