Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Общие положения
Главный специалист отдела эксплуатации жилищного фонда (далее — Главный специалист) относится к категории «руководители» и назначается на должность и освобождается от неё приказом директора управляющей компании (ТСЖ/ЖКС) по представлению начальника отдела.
Подчиняется непосредственно заместителю начальника управления ЖКХ или начальнику отдела эксплуатации жилищного фонда.
В своей деятельности руководствуется:
- Жилищным кодексом РФ;
- Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (ПП РФ № 491, № 354);
- Федеральным законом «О безопасности объектов капитального строительства»;
- Локальными актами управляющей организации.
Квалификационные требования
| Критерий | Требования |
|---|---|
| Образование | Высшее техническое (инженерно-строительное, ЖКХ, эксплуатация недвижимости) или среднее профессиональное + не менее 5 лет опыта в ЖКХ. |
| Повышение квалификации | Не реже 1 раза в 3 года по программам «Техническая эксплуатация жилищного фонда» или «Энергоаудит». |
| Допуски | Допуск к работе на высоте, электробезопасность не ниже IV группы, охрана труда. |
Основные должностные обязанности
Техническое сопровождение жилищного фонда
- Обеспечивает сохранность и правильность технической эксплуатации жилищного фонда и нежилых зданий, включая внутридомовые инженерные системы (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция, лифтовое хозяйство).
- Разрабатывает и внедряет ППР (планово-предупредительный ремонт) и ППРВ (планово-предупредительное обслуживание).
- Осуществляет контроль за организацией и качеством ремонтно-эксплуатационных работ, выполняемых подрядными организациями.
Анализ и планирование
- Проводит ежеквартальные обследования технического состояния жилищного фонда, формирует дефектные ведомости и акты готовности к отопительному сезону.
- Формирует годовой «Паспорт готовности» МКД, включающий:
- энергетическое обследование;
- аудит систем безопасности;
- калькуляцию затрат на капремонт.
- Разрабатывает сметно-финансовые расчёты для программы капитального ремонта и краткосрочных планов ТО.
Взаимодействие с контрагентами и органами власти
- Заключает и сопровождает договоры с ресурсоснабжающими организациями (RSO), подрядчиками, лицензированными экспертными организациями.
- Ведёт переписку и участвует в комиссиях органов местного самоуправления, Госжилинспекции, Ростехнадзора, прокуратуры.
- Готовит отчёты по обращениям граждан и подаёт уведомления в МЧС при выявлении нарушений.
Диспетчеризация и аварийно-восстановительные работы
Организует круглосуточное дежурство аварийно-диспетчерской службы (АДС):
- создаёт графики дежурств;
- обеспечивает наличие оперативной документации (журнал учёта заявок, акты выполненных работ);
- анализирует причины повторных заявок и разрабатывает корректирующие мероприятия.
Права главного специалиста
- Требовать от подразделений и подрядчиков предоставления необходимой документации, доступа на объекты, соблюдения сроков и качества работ;
- Вносить предложения директору об изменении штатного расписания, привлечении к дисциплинарной ответственности нарушителей.
- Подписывать акты скрытых работ, наряд-допуски, акты ввода систем и оборудования в эксплуатацию.
Ответственность
Несёт персональную ответственность за:
- выполнение обязательств перед собственниками помещений по договору управления;
- своевременное проведение обязательных видов обследований и ремонтов;
- обеспечение промышленной и пожарной безопасности эксплуатируемых объектов;
- соблюдение бюджета отдела и достижение целевых показателей KPI (показатели простоев систем, количество обращений граждан, снижение потерь тепловой энергии).
Условия работы
- Режим труда: пятидневная 40-часовая неделя, с возможностью выезда на выходные и праздники при ЧС.
- Спецодежда: выдаётся по нормам для работников ЖКХ (костюм утеплённый, каска, диэлектрические перчатки).
- Доплаты и льготы: районные коэффициенты, оплата сверхурочных, предоставление служебного автомобиля или компенсация ГСМ.
Документооборот
Главный специалист обязан вести и своевременно сдавать в архив:
- Журналы учёта технического состояния МКД (форма 3-ЖКХ).
- Акты технического обследования (форма ТО-1).
- Карточки дефектов и наряд-задания на устранение.
- Договоры с ресурсоснабжающими организациями и акты выполненных работ.
- Декларации готовности к отопительному сезону (форма ГР-1).
Примеры KPI на 2026 год
| Показатель | Целевое значение |
|---|---|
| Среднее время реакции АДС на аварийную заявку | < 45 минут |
| Процент выполнения ППР по графику | ≥ 98 % |
| Снижение потерь тепловой энергии в сетях | ≥ 5 % к уровню 2025 г. |
| Доля обращений граждан, закрытых в срок | ≥ 95 % |
Главный специалист отдела эксплуатации жилищного фонда — ключевой технический и управленческий звено, обеспечивающее безопасность, комфорт и сохранность имущества собственников. Эффективность его работы напрямую влияет на тарифную политику, инвестиционную привлекательность управляющей организации и уровень социальной напряжённости в домах.
Образец можно адаптировать под конкретную управляющую компанию, ТСЖ или жилищный кооператив после согласования с кадровой службой и юристом.