Технический надзор (технадзор) — это комплекс мероприятий, осуществляемых заказчиком или уполномоченным им лицом, направленных на контроль качества, объёмов, сроков и стоимости строительно-монтажных работ. На практике именно грамотно организованный технадзор позволяет избежать перерасходов, дефектов и судебных разбирательств.

Правовая основа и нормативная база

• Градостроительный кодекс РФ (гл. 6–8)
• СП 48.13330.2019 «Организация строительства…»
• Постановление Минстрой РФ № 102 от — утверждена обновлённая Инструкция о порядке проведения технадзора
• ГОСТ 31937-2011, СП 11-104-97 и региональные нормативные акты

Кто может выступать в роли технадзора

Заказчик вправе:

1. Организовать внутренний технадзор силами собственной службы эксплуатации или технического отдела.
2. Привлечь внешнюю специализированную организацию (ООО «Техконтроль», АО «НИИСП» и др.) на основе гражданско-правового договора.
3. Воспользоваться услугами индивидуального технического заказчика (частный технадзор-инженер).

Основные функции технадзора со стороны заказчика

До начала строительства

• Проверка проектно-сметной документации на соответствие ТЗ, нормативам и технико-экономическим показателям.
• Анализ разрешительной документации (РНС, разрешение на строительство, заключение госэкспертизы).
• Организация входного контроля материалов и оборудования: лабораторные испытания, сертификаты, паспорта качества.

Во время строительства

• Контроль соблюдения технологий и последовательности работ (ЖКР, журнал производства работ, акты скрытых работ).
• Фиксация объёмов по форме КС-2, КС-3, фото- и видеофиксация ключевых этапов.
• Контроль за соблюдением сроков по календарному графику, составление корректирующих мероприятий.
• Контроль качества строительных конструкций, изоляции, инженерных систем (выборочные и 100 % проверки).
• Работа с несоответствиями: составление Актов несоответствия, предписаний, согласование плана устранения.

При вводе объекта

• Приёмка законченного строительством объекта: участие в комиссии ГАСН, подписание акта ввода в эксплуатацию.
• Проверка исполнительной документации (ГОСТ 21.501-2021): исполнительные схемы, паспорта, журналы.
• Оформление гарантийных обязательств и передача объекта эксплуатационной организации.

Документы, которые ведёт технадзор заказчика

Инструменты и цифровые решения

• Мобильные приложения: «СтройКонтроль», «ГлавКонтроль» — позволяют заполнять акты онлайн, прикреплять фото с координатами и временными метками.
• BIM-модели — для оперативного сравнения фактической геометрии с проектом;
• Датчики IoT — контроль бетонной смеси, влажности и температуры в реальном времени.

Распространённые ошибки заказчика при организации технадзора

1. Отсутствие договора на технадзор с подрядчиком → непонимание зон ответственности.
2. Формальное ведение журналов без подписей подрядчика и проектировщика.
3. Отказ от лабораторных испытаний «для экономии» → риски скрытых дефектов.
4. Игнорирование промежуточных приёмок до монтажа следующего слоя конструкции.
5. Недооценка роли независимой экспертизы при спорных ситуациях.

Практические советы заказчику

• Заключайте договор на технадзор до начала работ и фиксируйте объём полномочий в спецификации;
• Утвердите перечень контрольных точек (КТП) и график выездных проверок в календарном плане.
• Используйте единую цифровую платформу для обмена документами и коммуникаций с подрядчиком.
• Ежемесячно проводите совещания с участием технадзора, генподрядчика, проектировщика и субподрядчиков.
• Не экономьте на лабораториях: одно испытание бетона стоит дешевле, чем последующий демонтаж конструкции.

Ответственность сторон

Эффективный технадзор — это не просто «смотритель», а системный инструмент управления строительным проектом. При грамотной организации он позволяет:

• Сократить фактические затраты на 8-15 %
• Уменьшить количество дефектов и рекламаций на 30-40 %
• Сократить срок строительства на 5-10 % за счёт оперативного решения проблем

Важно: помните, что ответственность за безопасность и качество конечного объекта несёт заказчик, поэтому игнорировать технадзор категорически нельзя.