Кто именно считается «лицом, осуществляющим строительство» (ЛОС), зачем это юридическое понятие понадобилось и какие функции законодательство возлагает на такого участника, разбираемся подробно. Материал будет полезен застройщикам, проектным организациям, девелоперам, техническим заказчикам и всем, кто планирует строить или реконструировать объекты капитального строительства.
Кто такой «ЛОС» в нормативном поле
Термин в законе
С 2015 года Федеральный закон № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» ввёл понятие «лицо, осуществляющее строительство». В 2020-м постановлением Правительства № 1177/2020 были детализированы правила и функции.
- Если застройщик владеет земельным участком и сам возводит объект — он одновременно является и ЛОС.
- Если застройщик привлекает технического заказчика (ТЗ), то весь комплекс функций по организации строительства переходит к ТЗ, который и становится ЛОС.
- Девелопер, инвестор или будущий собственник, не вступившие в договор технического заказчика, ЛОС не становятся.
Краткий «чек-лист» признаков ЛОС
- Заключает договоры подряда, поставки, авторского надзора.
- Принимает решения по изменению проектной документации.
- Проводит инженерные изыскания.
- Организует строительный контроль и ввод объекта в эксплуатацию.
Ключевые функции ЛОС: разбираем по стадиям
До начала строительства
- Формирование пакета разрешительной документации — получение градостроительного плана, заключений экспертизы, разрешения на строительство.
- Выбор подрядчиков и исполнителей по 44-ФЗ, 223-ФЗ или гражданско-правовым договорам.
- Организация инженерных изысканий (геология, экология, инфраструктура).
- Разработка и утверждение ПОС (проекта организации строительства).
В процессе строительства
- Координация всех участников: генеральный подрядчик, субподрядчики, поставщики, проектировщики, надзорные органы.
- Контроль качества:
- входной контроль материалов;
- операционный контроль скрытых работ;
- приёмка промежуточных работ.
- Обеспечение безопасности — разработка ППР, аттестация специалистов, охрана труда.
- Ведение исполнительной документации (ЖНВЛП, формы КС-2, КС-3, КС-11, КС-14).
Завершение строительства
- Проведение технического обследования и оформление акта готовности к вводу.
- Подготовка и подача декларации о соответствии в ГАСН (государственная автоматизированная система «НОВАЯ»).
- Передача объекта эксплуатирующей организации.
Распределение ответственности между ЛОС, застройщиком и техническим заказчиком
| Функция / риск | Застройщик | Технический заказчик (если привлечён) | ЛОС |
|---|---|---|---|
| Обеспечение финансирования | Да | Нет | Нет |
| Разрешение на строительство | Оформляет | Оформляет | Оформляет |
| Контроль качества работ | Нет | Да | Да |
| Ответственность за безопасность строительства | Нет | Да | Да |
| Гарантийные обязательства | Да | Нет | Нет |
Если технический заказчик отсутствует, функции ЛОС и застройщика «схлопываются» на одном лице.
Документы, которые ведёт ЛОС
- Журнал производственного контроля (ЖПК).
- Журнал учета рабочих (ЖУР).
- Журнал выявленных нарушений и их устранения.
- Карты скрытых работ и промежуточной приёмки.
- Акты КС-2, КС-3 — подписываются ЛОС или техническим заказчиком;
- Декларация о соответствии объекта требованиям технических регламентов (применяется форма № 1).
Налоговые и бухгалтерские аспекты
Учёт затрат
ЛОС ведёт раздельный учёт затрат по объектам, используя счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», затем — ввод в эксплуатацию на счёт 01.
Налог на прибыль
Расходы по строительству признаются равномерно нарастающим итогом в течение строительного цикла (п. 3 ст. 272 НК РФ).
НДС
При самостоятельном выполнении работ ЛОС имеет право на вычет входного НДС по материалам и оборудованию, если использует общую систему налогообложения.
Типичные ошибки и риски ЛОС
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствие договора с техническим заказчиком | Функции по умолчанию возвращаются застройщику, который может быть юрлицом без строительной лицензии | Оформлять ТЗ до начала работ |
| Неверное оформление ЖНВЛП | Отказ в выдаче разрешения на ввод | Вести журнал в электронном виде в ГИС «Госстройнадзор» |
| Отсутствие договора авторского надзора | Нарушение ст. 48 ГрК РФ, штраф до 500 000 ₽ | Включать пункт об авторском надзоре в договор проектирования |
Практические рекомендации
Застройщику
- Определитесь, будете ли вы выступать ЛОС или привлечёте ТЗ.
- При выборе ТЗ проверьте:
- лицензию Минстроя (СРО);
- наличие ответственного за строительство (РТН);
- страхование гражданской ответственности.
Техническому заказчику
- Закрепите в договоре с застройщиком перечень передаваемых полномочий.
- Отдельно пропишите порядок согласования изменений проекта и дополнительных работ.
- Ведите единую цифровую модель (BIM) для снижения коллизий.
Лицо, осуществляющее строительство, — это центральный узел всей строительной машины. Его функции охватывают подготовку документов, контроль качества, безопасность, финансово-хозяйственные процессы и гарантийные обязательства. Правильное распределение этих функций между застройщиком и техническим заказчиком минимизирует риски, сокращает сроки и повышает надёжность готового объекта.
Помните: от того, насколько чётко ЛОС исполняет свои функции, зависит не только судьба самого объекта, но и репутация всех участников строительного процесса.