Вопрос изъятия земельных участков стоит перед многими инвесторами, муниципалитетами и государственными органами.
С 2020‑х годов законодательство в этой сфере претерпело ряд изменений, а судебная практика стала более
активной: арбитражные суды, кассационный суд общей юрисдикции и даже Конституционный суд России рассматривали споры,
связанные с изъятием земли под инфраструктурные проекты (см. INTERFAX.RU, 5 февраля 2026).

Правовая основа изъятия земельного участка

Согласно Федеральному закону № 136‑ФЗ «О порядке использования земель» и Гражданскому кодексу РФ, изъятие земли возможно только в следующих случаях:

1. Для строительства объектов федерального, регионального или муниципального значения;
2. Для реализации государственных программ, связанных с обеспечением национальной безопасности, обороны, оборонной промышленности;
3. Для обеспечения прав других собственников (например, в случае правового конфликта).

Для каждого из перечисленных оснований требуется заключение соглашения об изъятии – документ, фиксирующий порядок и условия передачи земли, а также размер и порядок выплаты компенсации.

Нормативные акты, регулирующие процесс

• ФЗ № 136‑ФЗ «О порядке использования земель» (ст. 77‑84);
• ГК РФ (ст. 332‑337) – вопросы отчуждения и возмещения;
• Постановление Правительства РФ № 555 от «Об утверждении Порядка изъятия земельных участков»;
• Федеральный закон № 226‑ФЗ «О публично-частном партнерстве», если проект реализуется в рамках ПЧП.

Стороны соглашения

В соглашении могут участвовать следующие участники:

• Государственный орган (федеральный, региональный или муниципальный), который инициирует изъятие;
• Собственник земельного участка – физическое или юридическое лицо;
• Третий участник (например, инвестор‑партнер), если участок будет передан в аренду или в собственность в рамках проекта.

Важно, чтобы в договоре были чётко прописаны полномочия каждой стороны, порядок взаимодействия и сроки исполнения обязательств.

Пошаговая процедура заключения соглашения

Ниже представлена типичная последовательность действий, которую следует соблюдать для корректного оформления изъятия:

1. Инициирование процедуры – государственный орган издаёт решение о необходимости изъятия (постановление, приказ).
2. Уведомление собственника – направляется официальное извещение с указанием правовых оснований, площади и предполагаемых сроков.
3. Оценка земельного участка – проводится независимая экспертиза стоимости (с учётом рыночной цены, улучшений, ограничений).
4. Подготовка проекта соглашения – юристами обеих сторон разрабатывается черновой вариант договора.
5. Переговорный процесс – обсуждаются условия компенсации, сроки передачи, возможные альтернативные варианты (аренда, долевое участие).
6. Подписание соглашения – документ подписывается уполномоченными представителями сторон в присутствии нотариуса (по желанию).
7. Регистрация сделки – соглашение вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и в земельный кадастр.
8. Выплата компенсации – осуществляется в сроки, указанные в договоре, с учётом налоговых обязательств.

Содержание типового соглашения

Структура документа обычно включает следующие разделы:

• Приветственная часть – реквизиты сторон, дата и место заключения;
• Предмет соглашения – точный кадастровый номер, границы, площадь участка;
• Правовые основания – ссылки на нормативные акты и решение об изъятии;
• Условия компенсации:
  • Размер (в рублях) и порядок расчёта;
  • Сроки и способ выплаты (единовременно, в рассрочку, в виде акций проекта);
  • Условия удержания налогов (НДФЛ, Налог на прибыль и др.).
• Права и обязанности сторон – обязательства по передаче, обеспечению доступа, соблюдению экологических норм;
• Ответственность за нарушение условий – штрафные санкции, порядок возмещения убытков;
• Порядок разрешения споров – арбитражный суд, третейский суд, переговорный порядок;
• Прочие условия – конфиденциальность, форс-мажор, порядок внесения изменений.

Оценка стоимости и компенсация

Согласно пункту 78 ФЗ № 136‑ФЗ, компенсация должна быть полной и справедливой. В 2025‑2026 годах суды всё чаще требовали проведения независимой экспертизы, а не полагались лишь на оценки, предоставленные инициатором изъятия.

Примеры последних судебных решений:

• Арбитражный суд Тверской области (решение от 12 апреля 2026) отказал в изъятии участка без независимой экспертизы, указав, что оценка, проведённая заказчиком, была «необъективной».
• Кассационный суд общей юрисдикции (решение от 9 декабря 2024) отменил решение городского суда, который отказал в изъятии у частных владельцев, подчеркнув необходимость обязательного «отложенного» возмещения в случае спорных оценок.
• Конституционный суд РФ (рассмотрение 5 февраля 2026) подтвердил конституционность закона о «отложенной компенсации», однако указал, что размер компенсации не может быть ниже рыночной стоимости.

Налоговые вопросы

Выплата компенсации облагается налогом в зависимости от статуса получателя:

1. Физическое лицо – удерживается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) либо 30 % (для нерезидентов).
2. Юридическое лицо – учитывается как доход и облагается налогом на прибыль (ставка 20 %).
3. Если компенсация выплачивается в виде акций или долей в проекте, применяется налоговая база по справедливой рыночной стоимости акций в момент передачи.

Для избежания двойного налогообложения рекомендуется оформить декларацию о полученной компенсации и, при необходимости, воспользоваться льготами, предусмотренными Налоговым кодексом РФ (ст. 224‑236).

Споры и их разрешение

Несогласие по размеру компенсации или по правовым основаниям изъятия часто приводит к судебным разбирательствам. На практике рекомендуется:

• Своевременно привлекать независимых экспертов (оценщиков, юристов);
• Заключать меморандум о предварительном согласовании всех спорных пунктов до подписания окончательного соглашения;
• Указывать в договоре арбитражный порядок разрешения конфликтов (например, арбитражный суд г. Москвы).

В 2026 году арбитражный суд г. Москвы утвердил порядок применения «отложенной компенсации», когда выплата происходит после полного завершения проекта, однако суд потребовал предоставления гарантий в виде банковской гарантии в размере 100 % оценочной стоимости.

Практические рекомендации

1. Проведите предварительный аудит земельных прав: проверьте наличие обременений, арендных соглашений, ограничений.
2. Закажите независимую оценку у аккредитованного оценщика не позднее, чем за 30 дней до подписания договора.
3. Сформируйте пакет документов:
   • Кадастровый паспорт;
   • Техническую документацию;
   • Решение о изъятии (постановление, приказ);
   • Экспертный акт;
   • Проект соглашения.
4. Обеспечьте налоговую чистоту – подготовьте расчёт удержаний и оформите справки в налоговую службу.
5. Зарегистрируйте сделку в ЕГРН в течение 30 дней после подписания, иначе риск признания сделки недействительной.
6. Подготовьте план на случай спора – резервный вариант компенсации, наличие банковской гарантии, арбитражный договор.

Новые судебные практики 2024‑2026 годов подчёркивают необходимость независимых экспертиз и прозрачных условий выплаты компенсации.
Только при комплексном подходе, включающем юридическую, финансовую и налоговую экспертизу, можно обеспечить законность и экономическую эффективность изъятия.

Помните: правильное оформление соглашения защищает интересы как государства, так и частных владельцев, минимизируя риск длительных судебных разбирательств.