Начиная с 2022 года все российские организации обязаны применять ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» при получении объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков, во временное платное пользование. В статье разберёмся, как именно арендатору отразить в учёте аренду земли согласно новому стандарту.

Когда ФСБУ 25/2018 применяется к аренде земли

Стандарт обязателен, если одновременно выполняются три условия:

1. Договор предоставляет право контролировать использование земельного участка в течение оговорённого срока;
2. Имеется определяемая сумма арендных платежей;
3. Срок договора более 12 месяцев или, независимо от срока, содержит пункт о выкупе земли.

Если хотя бы одно условие не соблюдено, арендатор может учитывать расходы по мере начисления арендных платежей (п. 12 ФСБУ).

Ключевые понятия стандарта

• Право пользования активом (ППА) – актив, отражаемый балансе арендатора, равный совокупной арендной задолженности на дату признания плюс прямые расходы по заключению договора.
• Арендная задолженность – обязательство оплатить аренду дисконтированных арендных платежей по ставке дисконтирования договора (или, если её нельзя определить, по средневзвешенной ставке заимствований компании).
• Арендные платежи включают:
  • фиксированные платежи за землю;
  • переменные платежи, зависящие от индекса или цены;
  • гарантированную остаточную стоимость, если арендатор обязан её компенсировать.

Пошаговая схема учёта у арендатора

Шаг 1. Определить дату начала аренды

Датой является дата получения контроля над участком или дата, с которой стороны начинают исчисление арендные платежи, в зависимости от того, что наступит раньше.

Шаг 2. Рассчитать первоначальную стоимость ППА

Формула:
ППА = Σ (ежегодные арендные платежи / (1 + r)^t) + прямые расходы,
где r – ставка дисконтирования договора, t – год/период.

Шаг 3. Отразить в бухгалтерском учёте

Шаг 4. Начисление амортизации

Амортизируется либо по сроку полезного использования (если переход права собственности запланирован), либо по сроку договора (если земля возвращается арендодателю). Проводка:

Дт 20 (26, 44) – Кт 02 «Амортизация ППА»

Шаг 5. Начисление процентов по арендной задолженности

Каждый отчётный период проценты увеличивают обязательство:

Дт 91 – Кт 76

Шаг 6. Оплата очередного платежа

Дт 76 – Кт 51

Пример расчёта и проводок

Условия:

• Организация арендует земельный участок на 5 лет;
• Арендные платежи – 1 000 000 ₽ в конце каждого года;
• Ставка дисконтирования 8 %;
• Прямые расходы по договору – 50 000 ₽.

Расчёт ППА

НПВ = 1 000 000 / (1+0,08)^1 + 1 000 000 / (1+0,08)^2 + … + 1 000 000 / (1+0,08)^5 ≈ 3 992 710 ₽.

Таблица движения задолженности

Проводки за 2026 год

• – принятие ППА:
  Дт 08 – Кт 76 3 992 710
  Дт 08 – Кт 60 (расходы) -0 000
  Дт 01 – Кт 08 4 042 710
• – начисление процентов:
  Дт 91 – Кт 76 319 417
• – амортизация за год (4 042 710 / 5 лет):
  Дт 20 – Кт 02 808 542
• – оплата:
  Дт 76 – Кт 51 1 000 000

Раскрытие информации в отчётности

В пояснениях к бухгалтерской отчётности нужно указать:

• сроки аренды земельных участков;
• балансовую стоимость ППА и накопленную амортизацию;
• объём будущих арендных платежей по годам на следующие 5 лет.

Возможные упрощения

Арендатор может не признавать ППА и обязательство, если арендная плата является незначительной (п. 12):

«Незначительная» = сумма арендных платежей не превышает 10 000 ₽ за весь срок договора или 0,3 % совокупных активов организации.

Учёт аренды земли по ФСБУ 25/2018 требует от арендатора:

1. дисконтировать все будущие платежи;
2. показать актив «Права пользования активами» и обязательство «Арендная задолженность»;
3. ежемесячно начислять амортизацию и проценты;
4. раскрыть информацию в пояснениях к отчётности.

Важно: до 2026 года можно не пересматривать оценки, сделанные при первом применении стандарта, если условия договора не изменились.