Налог на продажу недвижимости — сразу после слов «сдаём квартиру» и «ищем риелтора» — один из самых популярных вопросов на гражданских форумах. Каждый второй продавец мысленно делит будущую выручку на 0,87, опасаясь «отдать государству» 13 %. На самом деле в 2021 году в России действует сразу несколько механизмов, позволяющих снизить ставку до нуля. В этой статье мы разберёмся, какие точные суммы и при каких условиях не облагаются НДФЛ, какие документы нужно подготовить заранее и какие ошибки чаще всего совершают продавцы.

Содержание

1. Почему 2021 год особенный
2. Базовые правила налогообложения продажи квартиры
3. Безусловная льгота: 5 лет владения = 0 руб. налога
4. Сокращённый срок: 3 года для ряда случаев
5. Налоговый вычет 1 млн руб.: как работает в 2021
6. Вычет «Доход минус расходы»: когда выгоднее
7. Спецрежим «обмен в течение года» и семейные льготы
8. Пошаговая инструкция: как заявить льготу (с 2021 декларацией)
9. Кейсы на 2021 год
10. Чек-лист перед подписанием договора купли-продажи

Почему 2021 год особенный

1 января 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 382-ФЗ, который увеличил «налоговый» срок владения недвижимости для получения льготы с 3 до 5 лет. Однако переходные положения дали ретроспективный эффект. В итоге именно 2021 год стал первым полным календарным годом, когда в полном объёме действуют оба правила: и 3 года (для объектов, полученных до 2016 года), и 5 лет (для приобретённых после ). Путаница в сроках — главная причина ошибок, поэтому начнём с базовой таблицы.

Базовые правила налогообложения продажи квартиры

• Ставка НДФЛ для резидентов РФ: 13 %.
• Налоговая база = Договорная цена, или вычет 1 млн руб. или расходы на приобретение.
• Обязанность подать декларацию даже при нулевом налоге до 30 апреля 2022 года (за 2021 год).
• Оплата налога, до 15 июля 2022 года.

Формула расчёта налога

НДФЛ = (Цена продажи – Льгота) × 13 %

Безусловная льгота: 5 лет владения = 0 руб. налога

Если вы приобрели квартиру после и продали её спустя 5 и более лет, никакой налог не платится, независимо от суммы продажи. Это прямое требование п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Сокращённый срок: 3 года для ряда случаев

Начиная с 2020 года (ФЗ № 210-ФЗ) льготный срок 3 года действует для объектов, полученных:

• в наследство или в дар от близких родственников (ст. 217.1 п. 3 пп. 1);
• по договору ренты, пожизненному содержанию;
• в результате приватизации;
• единственное жильё на момент продажи.

Пример. Иван купил квартиру в 2018 году, но это единственное жильё. Продаёт в 2021, значит, налог 0 руб.

Налоговый вычет 1 млн руб.: как работает в 2021

Если вы не попадаете под льготу по сроку владения, воспользуйтесь имуществом налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. (ст. 220 НК РФ). Это означает, что первый миллион выручки не облагается налогом.

Кейс 1

Квартира приобретена в 2019 году за 2 млн руб. и продана в 2021 за 3 млн руб.

• Налоговая база: 3 млн – 1 млн = 2 млн руб.
• НДФЛ: 2 млн × 13 % = 260 000 руб.

Кейс 2

Квартира приобретена в 2017 году за 900 000 руб. и продана в 2021 за 1,1 млн руб.

• Налоговая база: 1,1 млн – 1 млн = 100 000 руб.
• НДФЛ: 100 000 × 13 % = 13 000 руб.

Вычет «Доход минус расходы»: когда выгоднее

Вместо вычета 1 млн руб. можно вычесть фактические расходы на покупку. Подойдёт, если вы покупали квартиру дороже миллиона и сохранили подтверждающие документы.

• Кассовый чек, платёжное поручение, ДДУ, акт приёма-передачи — всё подойдёт.
• Можно учитывать и ипотечные проценты, но только фактически уплаченные до момента продажи.

Пример. Купили за 4 млн, включая ипотечные проценты, продали за 4,5 млн. Налоговая база = 500 000 руб. НДФЛ = 500 000 × 13 % = 65 000 руб.

Спецрежим «обмен в течение года» и семейные льготы

В 2021 году в Госдуму внесён законопроект о полном освобождении от НДФЛ, если:

1. в течение одного календарного года семья продала старое жильё и купила новое;
2. совокупная площадь новой квартиры больше старой;
3. все члены семьи — налоговые резиденты РФ;
4. сделки оформлены через ЕГРН.

Важно: на момент публикации закон ещё не принят, поэтому проверьте актуальность при подаче декларации.

Пошаговая инструкция: как заявить льготу

Шаг 1. Проверьте право на льготный срок

Откройте выписку из ЕГРН (бывш. кадастровый паспорт) и посмотрите дату регистрации права собственности.

Шаг 2. Соберите пакет документов

• Договор купли-продажи 2021 года;
• Документы о расходах (если применяете «доход минус расходы»);
• Квитанции, ДДУ, чеки;
• Справка 2-НДФЛ за 2021 год (если планируете возврат).

Шаг 3. Заполните 3-НДФЛ

В программе «Декларация 2021» (обновлённая версия от ФНС) выберите:

1. Раздел «Доходы от продажи» → код дохода 1510;
2. Примените вычет: код 901 — 1 млн руб. или код 903 — расходы;
3. Приложите сканы документов.

Шаг 4. Подайте декларацию

• Онлайн через Личный кабинет налогоплательщика (до );
• Или лично в ИФНС (с предварительной записью).

Кейсы на 2021 год

Кейс А. Наследство → продажа через 2 года

• Дата открытия наследства: 2019 год.
• Продажа: 2021 год.
• Льготный срок 3 года соблюдён → налог 0 руб;

Кейс Б. Покупка на вторичке 2018 → продажа 2021

• Цена покупки: 3 млн руб.
• Цена продажи: 4,3 млн руб.
• Не прошло 5 лет → вычет 1 млн или расходы 3 млн → выбираем расходы.
• Налог: (4,3 млн – 3 млн) × 13 % = 169 000 руб.

Кейс В. Продаётся доля в квартире

Каждый собственник применяет вычет 1 млн руб. пропорционально доле. Доля ½ → вычет 500 000 руб.

Чек-лист перед подписанием договора купли-продажи

1. Уточните дату первоначального права в ЕГРН.
2. Рассчитайте льготный срок (3 или 5 лет).
3. Определите, что выгоднее: вычет 1 млн руб. или «доход минус расходы».
4. Подготовьте копии всех платёжек и ДДУ.
5. Если продаёте долю — оформите договоры на каждого собственника.
6. Убедитесь, что цена в договоре не ниже кадастровой × 0,7 (иначе налог рассчитают по кадастру).
7. Запланируйте подачу 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

В 2021 году минимальная безналоговая сумма при продаже квартиры — 1 млн руб. вычета. Однако при соблюдении сроков владения (3 или 5 лет) и особых оснований (единственное жильё, приватизация, наследство) вся сумма может быть нулевой. Оптимально сразу после продажи рассчитать налоговые последствия и выбрать наиболее выгодный вычет. Экономия может составить сотни тысяч рублей.

Данная статья подготовлена на основе законодательства РФ по состоянию на 20 апреля 2026 г. Перед подачей декларации проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом.