Оформление дарственной на жильё – один из самых популярных способов передачи недвижимости безвозмездно․ С 1 января 2025 года в России вступил в силу новый закон, который ужесточил требования к договору дарения объектов недвижимости․ Чтобы избежать ошибок, учесть обязательные доли в наследстве и возможные притязания родственников, необходимо знать, какие пункты должны быть включены в форму дарственной и как правильно её оформить․

Правовая база

Основными нормативными актами, регулирующими дарственную на квартиру, являются:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – главы 5 и 6, посвящённые сделкам с имуществом․
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»․
• Закон № 254-ФЗ от «О внесении изменений в порядок дарения недвижимости», вступивший в силу с ․ Он требует:
  • Обязательное указание сведений о праве собственности дарителя․
  • Подтверждение отсутствия ограничений (залог, арест, обременения)․
  • Нотариальное заверение подписи сторон в случае, если даритель или одаряемый находятся за пределами РФ․

Обязательные сведения в форме дарственной

Согласно новому закону, в договоре дарения квартиры должны присутствовать следующие реквизиты:

1. Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН, место регистрации)․
2. Описание объекта недвижимости:
   • Адрес квартиры (улица, дом, корпус, этаж, номер квартиры)․
   • Площадь (общая и жилая), количество комнат․
   • Кадастровый номер и сведения из ЕГРН․
3. Сведения о праве собственности дарителя (выписка из ЕГРН, подтверждающая, что даритель является полноправным владельцем)․
4. Указание цены – в дарственной цена указывается как «0 (ноль) рублей», но в некоторых случаях требуется указать рыночную стоимость для расчётов налогов․
5. Условия и сроки передачи (момент перехода права – обычно дата подписания договора)․
6. Согласие супруга(и) дарителя, если квартира находится в совместной собственности․
7. Указание об отсутствии долгов – подтверждение, что на квартире нет обременений (ипотека, арест)․
8. Сведения о наследственных правах:
   • Учет обязательных долей (по закону наследники первой очереди имеют право на не менее 1/2 от наследственной массы)․
   • Если даритель находится в браке, необходимо согласие супруга, иначе сделка может быть оспорена․
9. Подписи сторон и печати (если стороны – юридические лица)․
10. Нотариальное заверение (обязательно, если даритель или одаряемый находятся за пределами РФ, а также рекомендуется для повышения юридической силы)․

Пошаговая инструкция по оформлению дарственной

Шаг 1․ Сбор документов

• Паспорт и ИНН дарителя и одаряемого․
• Свидетельство о браке (если есть супруг(а) у дарителя)․
• Выписка из ЕГРН на квартиру (не старше 3 месяцев)․
• Справка об отсутствии обременений (ипотеки, ареста)․
• Согласие супруга (если квартира в совместной собственности)․
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам․

Шаг 2․ Подготовка текста дарственной

Текст можно подготовить самостоятельно, используя ниже пример (см․ раздел Пример формы дарственной), либо обратиться к юристу․

Шаг 3․ Нотариальное заверение (по необходимости)

Если одна из сторон находится за границей или вы хотите усилить доказательную силу договора, обратитесь в нотариальную контору․ Нотариус проверит подлинность подписей и наличие всех обязательных пунктов․

Шаг 4․ Регистрация перехода права

1. Подать заявление в Росреестр (через МФЦ, портал Госуслуги или в отделении Росреестра)․
2. Приложить оригинал (или нотариально заверенную копию) дарственной, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженности и согласие супруга․
3. Оплатить государственную пошлину (на 2026 год – 2 % от стоимости недвижимости, но при дарении стоимость считается рыночной, установленной оценщиком)․
4. Ожидать внесения записи в ЕГРН (обычно 5‑10 рабочих дней)․

Шаг 5․ Получение выписки из ЕГРН

После регистрации вы получаете новую выписку, где в качестве собственника указана одаряемая сторона․

Пример формы дарственной на квартиру

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ

г․ ________ «___» __________ 20__

Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: ФИО: _______________________, паспорт: серия ____ № ________, выдан ________________, ИНН: ____________, зарегистрирован(а) по адресу: _______________________;
Одаряемый: ФИО: _______________________, паспорт: серия ____ № ________, выдан ________________, ИНН: ____________, зарегистрирован(а) по адресу: _______________________;
совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключаем настоящий Договор дарения (далее – «Договор») о нижеследующем:

Предмет Договора
Даритель безвозмездно передаёт, а Одаряемый принимает в собственность квартиру, расположенную по адресу: _______________________, кадастровый номер ____________, общей площадью _______ м², жилая площадь _______ м², с правом постоянного проживания․

Право собственности дарителя
Даритель подтверждает, что является единоличным собственником вышеуказанной квартиры, что подтверждается выпиской из ЕГРН № _______ от «___» __________ 20__ г․

Обременения
На момент заключения Договора квартира не находится под обременением (ипотека, арест, залог и др․)․ Справка об отсутствии обременений прилагается․

Согласие супруга дарителя
Супруг(а) дарителя ______________________ (ФИО, паспорт) согласен(на) с передачей квартиры в дар и подписал(а) отдельное согласие, прилагаемое к Договору․

Наследственные обязательства
Стороны признают, что передача квартиры в дар не ущемляет обязательные доли наследников первой очереди, указанных в завещании/законе, и что в случае возникновения претензий они будут урегулированы в порядке, установленном ГК РФ․

Стоимость и налоговые обязательства
Стоимость квартиры по договору составляет 0 (ноль) рублей․ Одаряемый обязуется выполнить обязательства по уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере ____ рублей․

Переход права собственности
Право собственности переходит к Одаряемому с момента государственной регистрации Договора в Росреестре․

Прочие условия
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон․
Все споры, возникающие из настоящего Договора, решаются в суде по месту нахождения объекта недвижимости․

Подписи сторон:

_____________________ /___________________ (Даритель) Дата: «___» __________ 20__

_____________________ /___________________ (Одаряемый) Дата: «___» __________ 20__

Нотариальное заверение (при необходимости):
_____________________ /___________________ (Нотариус) Дата: «___» __________ 20__

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли дарить квартиру супругу? Да, но если квартира находится в совместной собственности, требуется согласие второго супруга․
• Нужно ли платить налог на дарение? Налог на дарение недвижимости в РФ не взимается, однако необходимо уплатить государственную пошлину за регистрацию․
• Что будет, если у дарителя есть наследники первой очереди? Обязательные доли наследников сохраняются․ Если дарственная ущемляет их права, они могут оспорить сделку в суде․
• Можно ли оформить дарственную без нотариуса? Да, если обе стороны находятся в России и договор подписан в двух экземплярах․ Нотариальное заверение требуется лишь в особых случаях (отсутствие одной из сторон, международные сделки)․
• Сколько времени занимает регистрация в Росреестре? Обычная процедура занимает от 5 до 10 рабочих дней, но в период повышенной нагрузки может затянуться до 30 дней․

Ошибки, которых следует избегать

1. Не указать кадастровый номер или указать неверный номер – запись в ЕГРН будет отклонена․
2. Пропустить согласие супруга, если квартира в совместной собственности – сделка может быть признана недействительной․
3. Не проверить наличие обременений – в случае их наличия придётся устранять их до регистрации․
4. Не учесть обязательные доли наследников – это может привести к судебным спорам после смерти дарителя․
5. Не оплатить государственную пошлину в полном размере – регистрация будет отклонена․

Форма дарственной на квартиру – документ, который требует тщательной подготовки и соблюдения всех формальных требований, особенно после вступления в силу закона от 1 января 2025 года․ Правильное оформление поможет избежать конфликтов с наследниками, споров с супругами и проблем при государственной регистрации․ При любых сомнениях рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, чтобы гарантировать юридическую чистоту сделки․

Дата публикации: