Актуально на 20 апреля 2026 г. Сдача квартиры или дома в аренду компании требует учёта налоговых‚ гражданских и жилищных нюансов. Ниже — подробный разбор всех этапов: от подготовки документов до отчётности в ИФНС.
Разрешение на коммерческий найм
Прежде чем подписывать договор‚ убедитесь‚ что помещение можно использовать для предпринимательской деятельности юрлица.
- Квартира в МКД. Если здание жилое‚ арендатор может разместить офис‚ магазин или склад только при условии перевода помещения в нежилой фонд (ст. 22 ЖК РФ).
- Жилой дом на земле ИЖС/ЛПХ. Разрешено использовать под офис без перевода‚ если:
- не нарушается санитарный режим соседей;
- в ЕГРН не указан код «жилое».
Подготовка пакета документов
| Документ | Кому нужен | Где получить |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН | Арендатору для проверки права собственности | Росреестр онлайн |
| Согласие супруга/супруги | Если квартира куплена в браке | Нотариальное |
| Разрешение органа опеки | Если среди собственников есть несовершеннолетние | МФЦ |
| Энергопаспорт / техплан помещения | Юрлицу для регистрации юр. адреса | БТИ |
Форма договора: что важно прописать
3.1 Обязательные реквизиты
- полные реквизиты сторон (ФИО‚ ИНН‚ ОГРН‚ адрес компании);
- точное описание объекта (кадастровый номер‚ площадь‚ этаж);
- цена с указанием НДС (физлицо НДС не платит‚ но юрлицо может попросить счёт-фактуру — сразу отказаться);
- порядок удержания НДФЛ (юрлицо — налоговый агент‚ удержит 13 % и перечислит в бюджет);
- обязанности по коммунальным платежам и ремонту.
<p><b>Пункт 4.1.</b> Арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц‚ НДС не облагается на основании п. 2 ст. 346.26 НК РФ.</p> <p><b>Пункт 4.2.</b> Арендатор производит оплату авансом до 5-го числа каждого месяца на расчётный счёт Арендодателя № 40817810__________ в ПАО «Сбербанк».</p>
Регистрация договора в Росреестре: нужна или нет?
Если срок аренды ≥ 1 год‚ договор подлежит госрегистрации (ст. 609 ГК РФ). В 2026 году подача происходит через МФЦ или Госуслуги:
- Оплачивается госпошлина 2 000 ₽ (квитанция в формате PDF прилагается к заявлению).
- Ждём 7 рабочих дней‚ получаем выписку ЕГРП.
Налоги 2026: выбираем режим
| Режим | Ставка | Кому выгодно |
|---|---|---|
| НДФЛ (ст. 228 НК) | 13 % до 5 млн ₽‚ 15 % свыше | Одна квартира‚ доход менее 2‚4 млн в год |
| Самозанятый (проф. доход) | 4 % при оплате юрлицом | Доход ≤ 2‚4 млн в год‚ один объект |
| ИП на УСН «Доходы» | 6 % | Несколько объектов‚ планируется расширение |
Важно! С 2026 г. самозанятые могут сдавать жильё юрлицам‚ но при превышении 2‚4 млн ₽ дохода нужна регистрация ИП.
Кассовый чек и банковский счёт
Если арендатор — ООО‚ он обязан оплачивать безналом. Физлицу достаточно открыть карту или счёт физлица. С 1 июля 2026 г. все платежи от юрлиц ≥ 100 000 ₽ должны сопровождаться уведомлением в ФНС через сервис «Госуслуги.Платёж»‚ но для граждан это делается автоматически банком.
Пошаговый чек-лист
- Проверить ЕГРН на обременения.
- Получить согласие супруга/-и (нотариально).
- Согласовать коммерческое использование с ЖКХ и соседями.
- Подписать договор аренды (2 экз.)‚ если ≥ 1 год — направить на регистрацию.
- Уведомить ИФНС о невозможности удержать НДФЛ (форма 2-НДФЛ сдавать юрлицу).
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. по доходам 2026 г.
Шаблон уведомления в ЖКХ
Уведомление Управляющей компании «________»
от __________ (ФИО собственника)
Прошу разрешить размещение офиса ООО «________»
в квартире № ___ по адресу: г. ______‚ ул. ______‚ д. __.
Приложения:
копия договора аренды;
согласие всех совершеннолетних членов семьи.
Сдача жилья юрлицу в 2026 году возможна без ИП‚ если доход не превышает 2‚4 млн ₽ и выбран статус самозанятого. При более высоких суммах выгоднее открыть ИП на УСН. Главное — правильно оформить договор‚ зарегистрировать его при длительном сроке и вовремя рассчитаться с налогами.
Консультацию по вашей конкретной ситуации можно получить у налогового юриста с 09:00 до 18:00 МСК по телефону ###-###-####.