Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Сдача в аренду коммерческой (нежилой) недвижимости – один из популярных способов получения дохода. Если арендатором является юридическое лицо‚ а арендодателем – физическое лицо (не ИП)‚ налоговые обязательства распределяются между сторонами по особому правилу. В статье подробно рассматриваются:

какой налоговый режим применяется к доходу физического лица‑арендодателя;
какие налоги обязан удерживать и перечислять юридический клиент‑арендатор;
какие дополнительные обязательства (НДС‚ налог на имущество‚ страховые взносы) могут возникнуть;
какие документы необходимо оформить и как правильно вести бухгалтерию.

Правовая база

Основные нормативные акты‚ регулирующие данную область:

Налоговый кодекс РФ (части 1 и 2)‚ статьи 208‚ 210‚ 226‚ 228‚ 276‑279;
Федеральный закон «О налоге на добавленную стоимость» (ст. 149‑156 НК РФ);
Федеральный закон «О налоге на имущество физических лиц» (ст. 219‑224 НК РФ);
Приказы ФНС России о порядке удержания НДФЛ налоговым агентом.

Кто является налоговым агентом?

Согласно п. 2 ст. 226 НК РФ и п. 4 ст. 228 НК РФ‚ юридическое лицо‚ получающее услуги (в данном случае – аренду помещения) от физического лица‚ выступает в роли налогового агента. Это значит‚ что арендатор обязан:

удержать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) из суммы арендных выплат;
перечислить удержанный налог в бюджет в установленные сроки;
подать в налоговый орган форму 2‑НДФЛ и предоставить арендодателю справку об удержанном налоге.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

3.1 Ставка налога

Для физических лиц‚ не являющихся индивидуальными предпринимателями‚ ставка НДФЛ составляет 13 % (если доход не превышает 5 млн р. в год) или 15 % (для доходов выше 5 млн р.). При наличии статуса «самозанятый» применяется налог «Налог на профессиональный доход» (НПД) – 4 % (для физических лиц‑арендодателей‚ получающих доход от физических лиц) и 6 % (для юридических арендаторов).

3.2 Порядок расчета

Определяется валовая арендная плата (без НДС‚ если НДС не применяется).
Юридическое лицо удерживает 13 % (или 15 %) от этой суммы.
Удержанный налог перечисляется в бюджет до 15 числа месяца‚ следующего за отчетным.
Физическому лицу выдается справка 2‑НДФЛ‚ подтверждающая уплату налога.

3.3 Пример расчета

Арендная плата – 150 000 руб. в месяц.

НДФЛ (13 %): 150 000 × 0‚13 = 19 500 руб.
Сумма‚ поступающая арендодателю: 150 000 – 19 500 = 130 500 руб.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС уплачивается‚ если арендодатель (физическое лицо) является плательщиком НДС. Это возможно в двух случаях:

физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя на общей системе налогообложения;
арендодатель добровольно стал плательщиком НДС (например‚ в рамках упрощенной системы‚ если его доходы превысили порог в 2 млн руб. за год).

Если арендодатель не является плательщиком НДС‚ то в договоре указывается‚ что арендная плата указана без НДС‚ а юридическое лицо не удерживает и не перечисляет НДС.

Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество‚ определенный кадастровой стоимостью)

Согласно пункту о кадастровой стоимости‚ налог на имущество уплачивает собственник (физическое лицо) независимо от того‚ сдаёт он помещение в аренду или использует его самостоятельно. Налоговая база определяется кадастровой стоимостью помещения‚ а ставка – в пределах 0‚1 %‑2 % от этой стоимости (в зависимости от региона).

Если в жилом доме совокупная площадь нежилых помещений превышает 3000 м² и более 20 % общей площади используется под торговлю‚ офисы‚ общественное питание и т.п.‚ такие помещения также подпадают под налог на имущество по кадастровой стоимости.

Страховые взносы

Физическое лицо‚ получающее доход от аренды‚ не обязано платить страховые взносы в ПФР‚ ФОМС и др.‚ если оно не является индивидуальным предпринимателем и не находится на учёте в качестве самозанятого. Если арендодатель оформил статус ИП или самозанятого‚ то взносы уплачиваются в соответствии с выбранной системой налогообложения.

Необходимые документы

Договор аренды (письменный‚ с указанием полной суммы арендных платежей‚ срока‚ предмета аренды).
Счёт‑фактура или акт выполненных работ (если арендодатель‑ИП и использует НДС).
Платёжные поручения/банковские выписки об уплате арендных платежей.
Справка 2‑НДФЛ‚ выдаваемая юридическим лицом арендодателю после перечисления налога.
Кадастровый паспорт помещения (для расчёта налога на имущество).

Последствия несоблюдения налоговых обязательств

Если юридическое лицо не удержит и не перечислит НДФЛ‚ оно считается налоговым агентом‑нарушителем и может быть привлечено к ответственности:

штраф в размере 20 % от неуплаченного налога (пункт 4 ст. 111‑1 НК РФ);
пени за просрочку (0‚5 % от суммы налога за каждый день просрочки);
возможные проверки со стороны ФНС‚ которые могут привести к дополнительным штрафам.

Как законно оформить сдачу помещения без регистрации ИП?

Если физическое лицо планирует сдавать помещение в аренду нерегулярно (например‚ раз‑два в год) и доход не превышает 2‚4 млн руб. в год‚ оно может воспользоваться статусом самозанятого (НПД). В этом случае:

Налоговая ставка – 4 % (если арендатор‑физическое лицо) или 6 % (если арендатор‑юридическое лицо);
Самозанятый сам уплачивает налог‚ а юридическое лицо не является налоговым агентом;
Отчётность упрощена – только ежемесячный расчёт через приложение «Мой налог».

Если же арендные операции носят системный характер и доход превышает указанный порог‚ рекомендуется:

зарегистрировать ИП (общая или упрощённая система);
включить в договор пункт о том‚ что арендатор будет удерживать НДФЛ (если ИП не является плательщиком НДС);
вести бухгалтерию в соответствии с выбранной системой налогообложения.

Физ лицо арендует нежилое помещение у юридического лица налогообложение