Передача права собственности на квартиру – важное юридическое действие, которое требует точного соблюдения всех формальностей. В статье мы разберём, какие нормы регулируют дарение недвижимости, какие документы нужны, как правильно оформить договор дарения от матери к сыну и предоставим готовый образец договора 2021 года.

Правовые основы дарения недвижимости

Дарение недвижимости регулируется следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) – ст. 572‑587;
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Налоговый кодекс РФ – ст. 217 (налог на доходы физических лиц, НДФЛ) и ст. 224 (налог на имущество).

Ключевые требования к дарительнице (матери)

1. Полное и безоговорочное право собственности на квартиру;
2. Отсутствие ограничений (арест, судебный запрет, ипотека и пр.);
3. Возраст не менее 18 лет и дееспособность.

Ключевые требования к одаряемому (сыну)

1. Полная дееспособность;
2. Отсутствие ограничений, препятствующих принятию дара;
3. Согласие принимать дар в письменной форме (подписывается в договоре).

Когда целесообразно дарить квартиру сыну

Дарение квартиры от матери к сыну часто используется в следующих ситуациях:

• Подготовка к наследованию – дарение позволяет избежать длительного наследственного процесса;
• Снижение налоговой нагрузки – при дарении между близкими родственниками (родителями и детьми) НДФЛ не взимается, если стоимость квартиры не превышает 5 млн руб.;
• Обеспечение жильём сына, особенно если он создаёт семью.

Пошаговая инструкция оформления дарения

1. Подготовка документов:
   • Паспорт и ИНН дарителя (матери) и одаряемого (сына);
   • Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
   • Кадастровый паспорт квартиры;
   • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и налогам;
   • Согласие супруга (если квартира совместно нажита);
   • Нотариальная доверенность (если документ подписывается через представителя).
2. Составление договора дарения – можно воспользоваться готовым образцом (см. ниже).
3. Подписание договора:
   • Подписывается в присутствии нотариуса (необязательно, но рекомендуется для подтверждения подлинности);
   • Ставяться подписи сторон и печать нотариуса (если нотариальная форма).
4. Оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности (в 2021 г. — 180 руб. плюс 0,1 % от стоимости квартиры, но не менее 3000 руб.).
5. Подача документов в Росреестр:
   • Заявление о государственной регистрации перехода права;
   • Экземпляр договора дарения;
   • Все подготовленные документы (см. пункт 1).
6. Получение выписки из ЕГРН – подтверждающей переход права собственности к сыну.

Налоговые нюансы

Дарение квартиры между родителями и детьми в большинстве случаев освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при соблюдении следующих условий:

• Стоимость квартиры не превышает 5 млн рублей (сумма может изменяться, проверяйте актуальные лимиты);
• Одаряемый не получил более одной такой сделки в течение трёх лет;
• Даритель и одаряемый находятся в родстве первой степени.

Если стоимость превышает лимит, одаряемый обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 % от превышения.

Образец договора дарения квартиры сыну от матери (2021 год)

Ниже представлен типовой шаблон, который можно адаптировать под конкретные данные. При необходимости рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Договор дарения квартиры
Город ____________ "__" _______ 2021 г.

Стороны договора


 
Даритель: Ф.И.О. матери, паспорт: серия ___ № ________, выдан ________________, ИНН ____________, проживает по адресу: ____________.
 
Одаряемый: Ф.И.О. сына, паспорт: серия ___ № ________, выдан ________________, ИНН ____________, проживает по адресу: ____________.


Предмет договора
Даритель безвозмездно передаёт, а Одаряемый принимает в собственность квартиру, расположенную по адресу: ____________, кадастровый номер ____-____-____, общая площадь ___ кв. м., зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) под номером __________.

Право собственности дарителя
Даритель подтверждает, что является единоличным собственником указанной квартиры, что на момент заключения настоящего договора отсутствуют обременения (ипотека, арест, залог и т.п.), а также отсутствие претензий со стороны третьих лиц.

Условия передачи

 
Даритель передаёт Одаряемому квартиру в состоянии, в котором она находится на момент подписания договора.
 
Одаряемый принимает квартиру безвозмездно и обязуется оформить переход права собственности в Росреестре в срок не более 30 (тридцати) дней с момента подписания договора.


Права и обязанности сторон

 
Даритель обязуется предоставить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права.
 
Одаряемый обязуется оплатить государственную пошлину и иные расходы, связанные с регистрацией.


Ответственность сторон
В случае нарушения условий договора виновная сторона несёт ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Прочие условия

 
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
 
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в судебном порядке по месту нахождения недвижимости.


Подписи сторон
_____________________/Ф.И.О. дарителя (мать)
_____________________/Ф.И.О. одаряемого (сын)
Свидетели (по желанию):
_____________________/Ф.И.О.
_____________________/Ф.И.О.
 

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли дарить квартиру, если она находится в совместной собственности с супругом?

Да, но требуется согласие второго супруга. Если совместная собственность оформлена в долевой форме, необходимо оформить отдельный договор дарения его доли.

Нужно ли платить налог, если стоимость квартиры ниже 5 млн рублей?

Нет, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в этом случае не взимается. Однако обязательна уплата государственной пошлины за регистрацию.

Можно ли оформить дарение через нотариуса?

Да, нотариальное удостоверение договора повышает его юридическую силу и упрощает процесс регистрации, но не является обязательным.

Сколько времени занимает регистрация в Росреестре?

Обычно 10‑15 рабочих дней, но в случае загруженности реестра срок может увеличиться до 30 дней.

Можно ли отозвать дарение?

Отзыв дарения возможен только в случаях, предусмотренных законом (например, если одаряемый совершил тяжкое преступление против дарителя).

Оформление договора дарения квартиры сыну от матери – процесс, который при правильном подходе проходит быстро и без лишних рисков. Главное – собрать полный пакет документов, соблюдать требования законодательства и, при необходимости, привлечь нотариуса или юриста.

Если вы планируете передать жильё ребёнку, используйте приведённый выше образец как основу, внося только персональные данные и уточняя детали конкретного объекта недвижимости;

Статья подготовлена на основе актуальных правовых норм РФ и практики оформления сделок с недвижимостью по состоянию на 2021 год.