С 2019 года в России действуют обновлённые нормативные акты, которые ввели жёсткое разграничение понятий «этажность» и «количество этажей». Это важно как для проектировщиков, так и для собственников недвижимости: от правильного подсчёта зависят тарифы на подключение к инженерным сетям, требования пожарной безопасности и даже налог на имущество.
Что такое этажность здания согласно Градостроительному кодексу РФ?
Этажность — это количество всех надземных этажей, которые видны «с улицы». В это число включаются:
- все наземные жилые и нежилые этажи;
- технический этаж (даже если он нежилой);
- мансардный этаж при наличии полезной площади;
- цокольный этаж, но только если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Не включаются в этажность: подвалы, полуподвалы и подземные паркинги, даже если они перекрыты наземной частью.
Как отличается «количество этажей»?
Термин «количество этажей» охватывает все уровни здания — и надземные, и подземные. Сюда входят:
- подвал или подземный паркинг;
- цокольный этаж (независимо от высоты отметки земли);
- все надземные этажи;
- технические и мансардные этажи.
Следовательно, «количество этажей» может быть больше, чем этажность.
| Критерий | Этажность | Количество этажей |
|---|---|---|
| Учитываются подвалы/подземные этажи | нет | да |
| Учитывается цоколь, если его перекрытие ниже 2 м от земли | нет | да |
| Используется в градостроительной документации | да | нет |
| Влияет на классификацию здания (малоэтажное, среднеэтажное, высотное) | да | нет |
Классификация зданий по этажности (действует с 2019 г.)
- Малоэтажные: 1–3 этажа;
- Среднеэтажные: 4–9 этажей;
- Высотные: 10–40 этажей;
- Особо высотные (сверхвысотные): более 40 этажей.
Пошаговый алгоритм подсчёта этажности
- Определите среднюю планировочную отметку земли на участке.
- Измерьте высоту от этой отметки до верха цокольного перекрытия.
- Если высота ≥ 2 м — цокольный этаж включается в этажность.
- Просуммируйте все надземные этажи.
- Запишите итоговое число в градостроительной документации.
Зачем собственнику знать разницу?
Неверное определение может привести к:
- ошибкам в кадастровом паспорте и ЕГРН;
- повышенному налогу на имущество;
- отказу в подключении к газу или электричеству из-за несоответствия требованиям безопасности;
- сложностям при продаже или ипотеке.
Этажность — это то, что видно «снаружи» и используется в градостроительстве.
Количество этажей — это полный перечень всех уровней, включая подземные.
С 2019 года нормативы закреплены в СП 54.13330.2022, СНиП 31-06-2009 и Градостроительном кодексе РФ. Запомните главное: цокольный этаж попадает в этажность только при высоте ≥ 2 м над землёй.