Этаж — базовое понятие‚ от которого зависят градплановые ограничения‚ нормы пожарной безопасности‚
расчёт налогов и кадастровая стоимость. Однако на практике постоянно возникают вопросы:
считать ли мансарду‚ цоколь‚ технический этаж?
Какие различия между количеством этажей и этажностью?
Ответы содержатся в нормативных актах 2024–2026 годов‚ которые мы разобрали и привели в одном месте.

Юридическое определение «этажа»

Согласно СП 4.13130.2013 (п. 3.56) и письму Минэкономразвития № Д23и-2472:

Этаж — часть здания между верхом перекрытия (или пола по грунту)
и верхом следующего перекрытия/покрытия‚ образующая планировочный уровень.

Это универсальное определение применимо как к жилым‚ так и к нежилым объектам.

Количество этажей vs этажность: в чём разница

Как считать: пошаговый алгоритм 2026

Шаг 1. Определить общее количество этажей

1. Заносим все уровни‚ включая:
   • Подземные: подвал‚ цоколь (если верх перекрытия ≥ 2 м от средней планировочной отметки земли);
   • Надземные: жилые‚ технический этаж‚ мансарда‚ мезонин‚ чердак (если высота ≥ 1‚8 м и в нём есть оборудование).
2. Обозначаем в техплане: общее кол-во этажей = 4; подземных = 1.

Шаг 2. Рассчитать этажность для ИЖС

Для жилых одноквартирных домов (ИЖС) действует СП 55.13330.2016:

Разрешённая этажность не более 3 наземных уровней.
В подсчёт не входят подвал и техэтаж высотой < 2‚1 м без жилых помещений.

Спорные точки и разъяснения Росреестра

Мансарда

Включается в этажность‚ если высота ≥ 1‚8 м и площадь ≥ 50 % площади этажа под ней
(письмо Росреестра от ).

Технический этаж

• Не увеличивает этажность‚ если выполняет вспомогательную функцию и высота ≤ 2‚1 м;
• Учитывается в общем количестве этажей в ЕГРН.

Цоколь

Считается полноценным этажом‚ если верх его перекрытия выше средней планировочной отметки ≥ 2 м.
В противном случае — техническое подполье‚ в этажность не входит.

Пример расчёта

Объект: коттедж ИЖС

• Цоколь (h = 2‚3 м от уровня земли) — считается этажом
• 2 полноценных жилых этажа
• Мансарда (h = 2‚1 м‚ S ≥ 50 %) — учитывается
• Технический этаж на чердаке (h = 1‚9 м) — не учитывается

• Количество этажей в ЕГРН — 4 (1 цоколь + 2 жилых + мансарда)
• Этажность по СП 55 — 3 (2 жилых + мансарда)

Чек-лист для застройщика 2026

1. Нанесите на план БТИ все уровни с высотами от уровня земли.
2. Отдельно обозначьте подвалы (подземные) и техэтажи (вспомогательные).
3. Проверьте‚ соответствует ли этажность требованиям ПЗЗ и СП 55.13330.2016.
4. В акте ввода объекта укажите:
   • общее количество этажей;
   • количество подземных этажей;
   • фактическую этажность.

Ключевые нормативные документы

• СП 4.13130.2013 «Термины и определения»
• СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»
• СП 118.13330.2012 «Технические этажи и пространства»
• Письмо Минэкономразвития № Д23и-2472 от 2020 г.
• Разъяснения Росреестра от

переплат по налогам и проблем с разрешением на ввод.
При любых сомнениях консультируйтесь с кадастровым инженером и проверяйте актуальность СП на 2026 год.