Краткий ответ
Да, вычет есть. При продаже квартиры, которой вы владели менее 3 лет (или 5 лет для объектов, приобретённых после 1 января 2016 года), вы обязаны уплатить НДФЛ (13 %), но можете уменьшить налоговую базу на имущественный налоговый вычет до 1 000 000 ₽ или на сумму фактически понесённых расходов на покупку.
Когда возникает обязанность платить НДФЛ?
- До 2016 года: минимальный срок владения — 3 года.
- С 2016 года: минимальный срок владения — 3 года, если квартира получена:
- в наследство или дар от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- Во всех остальных случаях (например, куплена на рынке) минимальный срок — 5 лет.
Какие варианты уменьшения налога доступны?
Вариант 1: Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Вы просто вычитаете 1 000 000 ₽ из цены продажи и платите 13 % с остатка.
Пример:
Продажа за 4 500 000 ₽ → налогооблагаемая база = 4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 ₽ → НДФЛ = 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽.
Вариант 2: Вычет понесённых расходов
Вычитается сумма, которую вы когда-то фактически заплатили за эту же квартиру (подтверждается договором купли-продажи, платёжными поручениями, выпиской из ЕГРН и т.д.).
Пример:
Продажа за 4 500 000 ₽, а покупка была за 3 200 000 ₽ → налогооблагаемая база = 4 500 000 – 3 200 000 = 1 300 000 ₽ → НДФЛ = 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽.
Важно:
- Выбирать тот вариант, который выгоднее именно вам (в примере выше выгоднее второй).
- Документы на покупку должны быть сохранены (договор, чеки, выписки).
Как оформить вычет?
- Сдать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего за годом продажи.
- Заполнить приложение 6: указать либо код вычета 901 (1 000 000 ₽), либо код вычета 903 (расходы).
- Оплатить налог до 15 июля того же года (если есть сумма к доплате).
- Онлайн-способ: через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС или на Госуслугах.
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли применить вычет 1 000 000 ₽ несколько раз в год?
Нет. Этот вычет предоставляется на один объект в течение календарного года. Если вы продаёте несколько квартир за год, 1 000 000 ₽ делится между ними пропорционально долям.
Как быть, если квартира в долевой собственности?
1 000 000 ₽ делится между всеми собственниками пропорционально их долям. Например, доля ½ → вычет 500 000 ₽.
А если квартира была куплена с ипотекой и материнским капиталом?
- По ипотечным процентам вы уже можете получить отдельный имущественный вычет (до 3 000 000 ₽ процентов).
- Материнский капитал в расходах не учитывается (это не ваши личные деньги).
Как не платить налог вовсе?
Если вы продаёте квартиру по цене ≤ 1 000 000 ₽, то применив вычет 1 000 000 ₽ налоговая база станет нулевой → НДФЛ = 0 ₽. Однако декларацию 3-НДФЛ подавать всё равно нужно.
Алгоритм действий продавца квартиры
- Шаг 1. Определить срок владения: менее 3/5 лет → налог есть.
- Шаг 2. Подсчитать возможные варианты вычета (по расходам vs. 1 000 000 ₽).
- Шаг 3. Собрать документы: договор продажи, договор покупки, платёжки, ЕГРН, паспорт.
- Шаг 4. Заполнить 3-НДФЛ (можно онлайн).
- Шаг 5. Отправить в ФНС (электронно или лично).
- Шаг 6. При необходимости оплатить НДФЛ до 15 июля.
Вычет при продаже квартиры, владея ею менее 3 (или 5) лет, есть и обязателен к применению, если вы не хотите переплачивать налог. Выбирайте тот способ (1 млн ₽ или фактические расходы), который экономит больше денег, и не забывайте подавать декларацию вовремя.