Краткий ответ: обычно нет, но бывают важные исключения. Ниже — подробный разбор на примерах из судебной практики.

Базовое правило Семейного кодекса РФ

Согласно статье 36 СК РФ, жилье, приобретённое одним из супругов до вступления в брак, признаётся его личной собственностью и при разводе не подлежит разделу. Это касается:

• квартиры, купленной до даты регистрации брака;
• дома, полученного по наследству или дару до свадьбы;
• доли в недвижимости, оформленной на одного из будущих супругов.

Когда жилье всё-таки может быть поделено

Значительные улучшения за счёт общих средств

Если во время брака на личную квартиру были потрачены общие деньги, например:

• долевой ремонт (замена коммуникаций, перепланировка);
• достройка этажа или пристройки;
• установка дорогостоящей системы «умный дом»;

то второй супруг вправе требовать компенсацию увеличения рыночной стоимости объекта. Но сам объект делиться не будет — возвращается денежный эквивалент.

Добровольное «обесличивание» доли

Допустим, супруг, владеющий квартирой до брака, письменно дарит половину или треть жены/мужу. В этом случае объект становится общей долевой собственностью и делится пропорционально.

Ипотека, взятая уже после свадьбы

Если:

1. квартира была куплена до брака, но
2. ипотечный кредит оформлен во время брака и погашается из общего бюджета,

то суд может признать долю второго супруга в размере выплаченного кредита плюс проценты. Здесь важно предоставить выписки по счетам и чеки.

Документы, которые понадобятся в суде

• Свидетельство о праве собственности до даты брака (ЕГРН/выписка из Росреестра);
• Договор купли-продажи или дарения с датой;
• Квитанции о ремонте, договоры подряда, чеки на материалы;
• Выписки по ипотечному счёту, если взымается компенсация;
• Свидетельство о заключении/расторжении брака.

Пример из судебной практики 2025 г.

Верховный суд РФ рассмотрел дело № 5-КГ25-12:

• муж приобрёл квартиру в 2017 г. до брака;
• в 2020–2024 гг. супруги потратили 2,1 млн руб. на капремонт;
• рыночная цена выросла с 4 млн до 7,5 млн руб.;
• суд взыскал с мужа 1,05 млн руб. компенсации жене (½ от суммы расходов + индексация), но саму квартиру оставил за мужем.

Чек-лист: что делать, если вы сторонний супруг

1. Собрать доказательства ремонта: договоры, чеки, фото «до и после».
2. Нанять независимого оценщика для расчёта прироста стоимости.
3. Составить претензию и направить бывшему супругу.
4. При отказе — подать иск в районный суд по месту жительства ответчика.

Когда лучше заключить брачный договор

Совет адвоката: если вы планируете крупный ремонт в «до брачной» квартире, пропишите в брачном договоре, что при разводе компенсация будет выплачиваться в твёрдой сумме или в доле. Тогда споров в суде будет меньше.

Важно! Каждая ситуация индивидуальна. Перед подачей иска проконсультируйтесь с семейным юристом: ошибки в документах могут стоить сотен тысяч рублей.