Один из самых популярных вопросов на форумах и в приёмных налоговых инспекций звучит так: «Продала квартиру и сразу купила другую — нужно ли платить налог?»․
Ответ зависит сразу от нескольких факторов: срок владения проданной квартирой, её цена, применение имущественного вычета (или расходов на покупку) и даже от того, кто в семье получал недвижимость по наследству, дару или приватизации․

Когда не нужно платить НДФЛ вообще

Если вы продали объект недвижимости, который находился у вас в собственности ≥ 3 года (а иногда ≥ 5 лет), доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ․

• 3 года, достаточно, если квартира:
  • получена по наследству;
  • получена в подарок от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • является единственным жильём на момент продажи․
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена за деньги на вторичном рынке)․

Соответствующее правило закреплено в ст․ 217․1 НК РФ (действует с г․)․

Когда нужно платить налог, но можно его снизить

Применяем имущественный вычет

Если срок владения меньше льготного, доход от продажи подлежит НДФЛ 13 %․ Однако вы вправе:

1. Уменьшить доход на 1 000 000 руб․ (ст․ 220 НК РФ, «имущественный вычет»)․
2. Или уменьшить доход на документированные расходы на приобретение этой же квартиры (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платёжные поручения)․

Пример:
Вы продали квартиру за 3 000 000 руб․, купленную 2 года назад за 2 400 000 руб․ Доход = 3 000 000 − 2 400 000 = 600 000 руб․
НДФЛ = 600 000 × 13 % = 78 000 руб․

Покупка новой квартиры: влияет ли она на налог?

Факт покупки другой квартиры прямо не уменьшает налог с продажи․ Но вы можете получить имущественный вычет при покупке (до 2 000 000 руб․) и взаимозачесть его с налогом с продажи․

Схема:

• Налог к уплате с продажи: 78 000 руб․
• Вычет при покупке: 2 000 000 руб․ × 13 % = 260 000 руб․
• Зачёт: 78 000 − 260 000 = −182 000 руб․ → возврат 182 000 руб․ из бюджета․

Важно: зачёт возможен в одной налоговой декларации 3-НДФЛ за тот же год, когда произошли обе сделки․

Особые категории: семьи с детьми, ипотека, переезд

С 2021 г․ и в 2026 г․ продолжает действовать льгота для семей с детьми:

• семьи, где родился 2-й и последующий ребёнок, а также семьи с детьми-инвалидами, могут не платить НДФЛ при продаже жилья раньше 3 лет, если:
  • приобрели в течение того же календарного года другое жильё крупнее или дороже;
  • общая площадь (или кадастровая стоимость) новой квартиры больше проданной․

Также сохраняется право на отсрочку при ипотеке: если квартира продана из-за невозможности обслуживать кредит, можно подать обоснованное заявление о снижении налоговой базы․

Пошаговый алгоритм для продавца-клиента

1. Определите срок владения (дата регистрации права в ЕГРН)․
2. Сравните с льготным периодом (3 или 5 лет)․
3. Если меньше — выберите способ снижения налога:
   • вычет 1 000 000 руб․;
   • или расходы на покупку․
4. Подготовьте документы:
   • договор продажи/покупки;
   • квитанции, расписки, выписки из ЕГРН;
   • декларация 3-НДФЛ до 30 апр․ следующего года․
5. Подайте декларацию (в личном кабинете или через «Госуслуги»)․
6. Если одновременно купили жильё, заявите вычет на покупку и произведите зачёт․

Частые ошибки

• Ошибка 1: «Купил квартиру за 4 млн, продал за 3 млн — убыток, значит налог ноль»․
  Убытки по НДФЛ не переносятся, но вы можете заявить расходы 4 млн руб․ и получить нулевой доход․
• Ошибка 2: «Налог можно не платить, если сразу купил другую квартиру»․
  Без зачёта вычета на покупку налог всё равно начислят․
• Ошибка 3: «Срок считается с момента подписания договора»․
  Нет — с момента регистрации права собственности в ЕГРН․

Полезные ссылки

• Официальный сайт ФНС России
• Личный кабинет физлица (3-НДФЛ онлайн)
• Проверка сведений ЕГРН

Помните: налоговый кодекс регулярно меняеться․ Если сомневаетесь, консультируйтесь у квалифицированного бухгалтера или юриста․

Дата актуальности: 19 апреля 2026 г․