С 1 июля 2026 года в России вступает в силу Федеральный закон № 123-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оборота недвижимого имущества».
Документ затрагивает практически всех владельцев квартир, домов, земельных участков и долей в объектах недвижимости. Ниже — подробный разбор главных нововведений, сроков их вступления и пошаговые инструкции, как подготовиться к изменениям.
Краткий «что изменилось»
Основные тезисы:
- минимальный срок «безналоговой» продажи сокращён с 5 до 3 лет для ряда категорий;
- формируется единый реестр долевых прав (РДП) — аналог ЕГРН, но для долей;
- обязательные нотариальные сделки распространяються на все купли-продажи долей;
- усилена проверка «чистоты» объектов: теперь в ЕГРН будут отображаться адресные аресты и ограничения по долгам ЖКХ;
- электронная форма сделок становится приоритетной; бумажные договоры допускаются только при технических сбоях.
Подробно о каждом пункте
Срок владения и налог с продажи
Раньше можно было не платить НДФЛ, если вы владели объектом ≥ 5 лет. Теперь:
- Единственное жильё — 3 года.
- Объект, полученный по наследству или дару от близких родственников — 3 года.
- Все остальные случаи — всё ещё 5 лет.
Как это проверить? Подайте запрос в ЕГРН через gosuslugi.ru и посмотрите дату перехода права.
Реестр долевых прав (РДП)
С каждая доля квартиры или дома будет иметь свой уникальный цифровой сертификат (QR-код), который:
- отражает размер доли, кадастровый номер, Ф.И.О. владельца;
- содержит историю переходов прав и обременений;
- выдаётся автоматически при любой регистрации доли.
Важно: при продаже доли необходимо предоставлять этот сертификат нотариусу и покупателю. Без него сделку не зарегистрируют.
Нотариальная форма для долей
Если раньше можно было оформить договор купли-продажи доли в простой письменной форме, теперь:
- Обязательное нотариальное удостоверение.
- Обязательное уведомление остальных собственников о намерении продать долю (письмо по e-mail или заказное письмо).
- 30-дневный приоритет покупки для остальных долевиков (но можно отказаться).
Единый «риски-портал»
В ЕГРН добавлены два новых раздела:
- «Адресные аресты», если на квартиру наложен арест по долгам собственника, но адрес указан вместо номера квартиры, информация теперь отображается по конкретному объекту.
- «Коммунальные обременения», долги за ЖКХ от 100 000 ₽ автоматически фиксируются как обременение.
На практике: перед подписанием договора покупатель или банк сразяться видит «красные флаги».
Поэтапный план подготовки владельца
Шаг 1. Проверьте свои объекты
Зайдите на rosreestr.gov.ru → «Получить сведения ЕГРН» → «Выписка о переходе прав».
Сравните даты приобретения с новыми 3-летними льготами.
Шаг 2. Получите цифровой сертификат доли (если есть доля)
После он формируется автоматически. Однако уже сейчас можно подать заявление через МФЦ на досрочный выпуск (услуга платная — 290 ₽);
Шаг 3. Подготовьте «чистые» документы
- Оплатите все долги ЖКХ, чтобы не было обременений.
- Если имеются адресные аресты — обратитесь к приставам за справкой об отсутствии задолженности.
Шаг 4. Переформатирование старых договоров
Если у вас есть долевая собственность, проверьте договор: если он заключён до , он действителен, но при первой сделке придётся оформлять новый — нотариальный.
Частые вопросы и ответы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Когда именно надо успеть продать квартиру, чтобы не платить налог по старой схеме? | До . С применяются новые правила 3/5 лет. |
| Могу ли я подарить долю без нотариуса? | Нет. Дарение доли — тоже нотариальная форма. |
| Что произойдёт, если я не закрою долг ЖКХ? | Сделку зарегистрируют, но покупатель сможет через суд потребовать расторжения, если долг >100 000 ₽. |
Практический чек-лист перед сделкой
- Скачайте выписку ЕГРН (электронная подпись не старше 5 дней).
- Проверьте цифровой сертификат доли, QR-код должен быть без пометок «обременён».
- Получите справку об отсутствии долгов ЖКХ в ГКС или через «Госуслуги».
- Нотариус: захватите паспорт, правоустанавливающие документы, квитанции об оплате налогов.
- Расчёт: применяйте только банковскую ячейку или эскроу-счёт — отменены наличные расчёты >100 000 ₽.
Куда обращаться за помощью
- МФЦ — получение выписки, оформление цифрового сертификата.
- Росреестр — online-консультации, подача электронных заявлений.
- ФНП (Федеральная нотариальная палата) — поиск нотариуса, проверка действительности документов.
- Горячая линия Минстроя РФ: ###-###-#### (бесплатно с 08:00 до 20:00 МСК).
Новый закон делает рынок недвижимости более прозрачным, но требует большей подготовки от владельцев.
Главное — не откладывать: уже сейчас проверьте свои объекты и закройте долги. Это позволит избежать долгих задержек при регистрации сделок и налоговых споров.