Продажа и одновременная покупка жилья — типовая «серия жизненных событий» для россиян.
Но за этими двумя операциями скрывается целый клубок налоговых нюансов: кто-то должен заплатить НДФЛ‚
а кто-то имеет право на возврат 13 %. В 2026 году правила изменились‚ а с ними и суммы вычетов.
Разберёмся‚ как не запутаться и получить максимально возможную компенсацию.
Какие вычеты существуют при смене жилья
При продаже и покупке квартиры в одном календарном году у вас могут одновременно возникнуть два вычета:
- Вычет продавца — уменьшает налогооблагаемую базу по НДФЛ‚ если вы продаёте объект раньше минимального срока владения.
- Вычет покупателя — позволяет вернуть 13 % от стоимости новой квартиры (имущественный налоговый вычет).
Новые лимиты и суммы в 2026 году
| Вид вычета | Лимит до 2026 г. | Лимит с 2026 г. | Максимум к возврату (13 %) |
|---|---|---|---|
| При покупке жилья | 2 000 000 ₽ | 6 000 000 ₽ | 780 000 ₽ |
| Проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | 6 000 000 ₽ | 780 000 ₽ |
| Вычет при продаже (если владели меньше 5 лет) | 1 000 000 ₽ | 1 000 000 ₽ | Уменьшает базу‚ а не возвращается |
Минимальный срок владения: когда платить налог при продаже
Если квартира в вашей собственности меньше минимального срока‚ продажа облагается НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и покупки (или 1 000 000 ₽‚ если документов нет).
Минимальный срок в 2026 году
- 3 года, если квартира получена по наследству‚ дару от близкого родственника‚ приватизации или договору ренты.
- 5 лет, во всех остальных случаях (в т. ч. куплена).
Как «перекрыть» налог продажи вычетом покупки: схема взаимозачёта
Если вы продаёте квартиру до 3/5 лет и одновременно покупаете новую‚ можно:
- Уменьшить доход от продажи на 1 000 000 ₽ льготу.
- Уменьшить оставшуюся сумму на расходы покупки (если сохранились документы).
- Доход‚ который всё ещё облагается‚ можно уменьшить на сумму имущественного вычета по новой квартире — до 6 млн рублей в 2026 году.
Пример: продали квартиру за 8 млн ₽‚ купили за 10 млн ₽‚ документы на покупку старой есть (куплена за 5 млн ₽).
- Доход от продажи: 8 млн – 5 млн = 3 млн ₽.
- Вычет покупки: 6 млн ₽ (новый лимит).
- Налог к уплате: (3 млн – 6 млн) × 13 % = 0 ₽ + остаток 3 млн ₽ можно перенести на будущие периоды.
Как подать документы в 2026 году
В 2026 году запущен новый сервис на портале Госуслуг «Жизненная ситуация — Налоговый вычет». Всё можно оформить онлайн:
- Авторизация через Госуслуги или СБОЛ.
- Заполнение формы 3-НДФЛ в электронном виде (автоматическая проверка лимитов и сумм).
- Прикрепление сканов:
- ДКП/ДДУ на покупку и продажу.
- Квитанции‚ чеки‚ выписки из банка.
- Свидетельство о регистрации права (ЕГРН).
- Отслеживание статуса в личном кабинете.
Чек-лист: что учесть‚ чтобы не ошибиться
- Посчитайте срок владения: если ≥ 3/5 лет — налога на продажу нет.
- Соберите документы на покупку старой квартиры: чем больше «затрат»‚ тем меньше налог.
- Оформите имущественный вычет на новую квартиру сразу после регистрации права.
- Подайте декларацию до 30 апреля следующего года: ФНС автоматически зачтёт взаимные обязательства.
- Контролируйте остатки: неиспользованный вычет (до 6 млн ₽) переносится на будущие годы.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Почему важно | Как исправить |
|---|---|---|
| Не учли ипотечный процент | Можно вернуть ещё до 780 тыс. ₽ | Подайте дополнительный вычет по форме 3-НДФЛ |
| Указали цену продажи ниже кадастровой × 0‚7 | ФНС пересчитает налог по кадастровой | Укажите реальную цену и примените вычеты |
| Забыли перенести остаток | «Сгорает» без подачи заявления | Сразу в декларации отразите остаток к переносу |
Продажа старой квартиры и покупка новой в 2026 году, это не только переезд‚ но и шанс оптимизировать налоги.
Если вы владеете объектом меньше минимального срока‚ используйте сразу три механизма: льготу 1 млн ₽‚ фактические расходы и имущественный вычет до 6 млн ₽.
Всё это можно оформить онлайн через новый сервис на Госуслугах и получить до 780 000 ₽ возврата.
Главное — соблюдать сроки и сохранять все первичные документы.
Если сомневаетесь, задайте вопрос в личном кабинете ФНС или через чат-бот «Объясняем.рф» в Telegram.
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.