Решили продать квартиру, которая находится в собственности меньше минимального льготного срока? В 2026 году правила расчёта НДФЛ изменились: работают и старые льготы (3 и 5 лет), и новые послабления для семей с детьми. Ниже — разбор всех ситуаций с примерами и цифрами.
Какой срок считается «льготным»
В Налоговом кодексе РФ за 2024–2025 годы появились поправки, которые унифицировали правила, но оставили «окна» для разных категорий собственников. В 2026 году действуют три варианта:
- 3 года — если квартира была получена:
- в подарок или по наследству от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет, для всех остальных случаев (куплена на рынке, в ипотеку, по ДДУ и т. д.).
- 0 лет, если вы продаёте единственное жильё и одновременно покупаете новое в течение того же налогового периода (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ в редакции 2024 г.).
Что происходит при продаже «до» льготного срока
Если с момента регистрации права прошло меньше 3 (или 5) лет, у вас возникает обязанность заплатить НДФЛ 13 % от дохода. Однако вы можете уменьшить налогооблагаемую базу одним из двух способов:
Имущественный вычет
Максимальный вычет — 1 000 000 ₽ на объект недвижимости (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример: продали квартиру за 5 500 000 ₽, купленную 2,5 года назад.
Налог = (5 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 585 000 ₽.
Уменьшение на сумму расходов
Можно вычесть реальные документально подтверждённые расходы на покупку (включая ипотечные проценты, отделку).
Пример: продали за 5 500 000 ₽, а купили за 4 300 000 ₽ + 700 000 ₽ процентов банку.
Налог = (5 500 000 – 5 000 000) × 13 % = 65 000 ₽.
Новые послабления 2024–2026 годов
Семьи с двумя и более детьми
ФНС официально подтвердила: если у вас двое и более несовершеннолетних (включая усыновлённых), вы освобождаетесь от НДФЛ независимо от срока владения. Главное условие — доказать, что деньги от продажи пошли на покупку или строительство другого жилья в течение 365 дней.
Единственное жильё
С 2025 года действует правило «30 дней»:
- Вы продаёте единственное жильё.
- Не позднее 30 дней до или после сделки заключаете ДКП/ДДУ на новое жильё.
- Налоговая принимает сделки как «взаимозачёт», и НДФЛ не начисляется.
Как подать декларацию
- Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Форма: 3-НДФЛ (интерактивная форма на сайте ФНС).
- Приложения: ДКП продажи и покупки, платёжные поручения, квитанции, акты приёма-передачи.
Чек-лист перед продажей
Нужно ли платить НДФЛ?
- ✅ Проверил срок владения (ЕГРН/выписка).
- ✅ Сравнил с льготным (3/5/0 лет).
- ✅ Если меньше — выбрал вычет либо «расходы».
- ✅ Семья с детьми → оформил заявление на льготу.
- ✅ Сохранил документы на расходы.
Частые вопросы
Вопрос: Ипотечная квартира продаётся через 2 года. Налог начислят с суммы долга?
Ответ: Нет. Налоговая смотрит цену продажи минус расходы на покупку и проценты. Долг банка не влияет на базу.
Вопрос: Можно ли «разбить» 1 000 000 ₽ на доли?
Ответ: Да, если квартира в долевой собственности, вычет распределяется пропорционально долям.
Вопрос: А если я нерезидент РФ?
Ответ: Ставка НДФЛ выше — 30 %. Льготы и вычеты не применяются.
При продаже квартиры раньше 3 лет в 2026 году вы заплатите налог только в том случае, если не попадаете под новые льготы для семей или единственного жилья. Всегда держите чеки и договоры: чем больше документов, тем меньше налог.