Актуально на 19 апреля 2026 г.
Налоговые правила при продаже квартиры в России уже несколько лет подряд меняются быстрее, чем курсы криптовалют. В 2026-м вступили в силу очередные поправки: одни владельцы получили дополнительные льготы, другие — наоборот, столкнулись с повышенной нагрузкой. Ниже, подробная инструкция, кто, когда и сколько должен заплатить государству после продажи своей квартиры.
Кратко о главном
- Минимальный срок владения, после которого продажа квартиры освобождается от НДФЛ, сохранился на уровне 3 года для жилья, полученного по наследству, в дар, приватизации или договору ренты, и 5 лет для всех остальных случаев.
- Новое в 2026 году: если квартира была единственным жильём, налог не платится уже через 3 года независимо от основания приобретения.
- Союз финансистов России с 1 февраля 2026 г. предложил ввести повышенные ставки НДФЛ (до 25 %) для собственников трёх и более квартир. Пока инициатива обсуждается, но в Госдуме её рассматривают «в ускоренном порядке»;
- Налог всегда можно уменьшить на 1 000 000 ₽ (вычет) или на сумму документированных расходов.
Когда налог не платится в 2026 году
Минимальный срок владения, 3 года
Освобождение от НДФЛ распространяется, если хотя бы одно из условий выполняется:
- Квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника.
- Жильё стало собственностью в результате приватизации.
- Квартира передана по договору пожизненного содержания или ренты.
- На момент продажи это единственное жильё, и с момента регистрации права прошло не менее 3 лет.
Минимальный срок владения — 5 лет
Для всех остальных квартир: купленных на рынке, по ДДУ, в ипотеку и т. д. — нулевая ставка действует только после 5-летнего владения.
Когда налог платится
Если срок владения меньше минимального, придётся заплатить 13 % НДФЛ (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) от налоговой базы. Её можно рассчитать двумя способами:
Способ «Вычет 1 000 000 ₽»
Формула: (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример: продали квартиру за 6 000 000 ₽, владеете 2 года. Налог = (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 ₽.
Способ «Расходы»
Формула: (Цена продажи – Документированные расходы) × 13 %
Пример: купили в 2025 г. за 4 500 000 ₽, продаёте в 2026 г. за 5 200 000 ₽. Налог = (5 200 000 – 4 500 000) × 13 % = 91 000 ₽.
Важно: нужны чеки, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи и т. д.
Повышенные ставки для многоквартирников, что ждёт в 2026-2027 гг.
Согласно предложению Союза финансистов, с 2027 года возможно введение прогрессивной шкалы для граждан, владеющих более чем двумя квартирами одновременно:
- 3-я квартира: ставка 15 %.
- 4-я и последующая: ставка 25 %.
Это коснётся только квартир, купленных после . Старый «фонд» пока не планируют облагать повышенным налогом.
Как и когда подать декларацию
- Заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплатить налог до 15 июля.
- Отчитаться можно онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» или на paper-носителе.
Пошаговый чек-лист для продавца
| Шаг | Что делать | Срок |
|---|---|---|
| 1 | Проверить срок владения в ЕГРН-выписке | За месяц до сделки |
| 2 | Определить налоговую базу (вычет или расходы) | После подписания ДКП |
| 3 | Подать 3-НДФЛ | До 30 апреля 2027 г. |
| 4 | Оплатить итоговую сумму | До 15 июля 2027 г. |
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: «Квартира куплена в 2021 году по ДДУ. Продаю в 2026-м. Нужно ли платить налог?»
Ответ: Нет, если право собственности зарегистрировано в 2021 г. и прошло 5 лет (2021 → 2026). Налога нет.
Вопрос 2: «Продаю квартиру за 3 000 000 ₽. У меня есть ещё доля в другой квартире. Единственное жильё?»
Ответ: Нет, доля считается вторым объектом. Сниженный 3-летний срок не применяется.
Вопрос 3: «Можно ли не платить налог, если купить новую квартиру взамен?»
Ответ: Нет, взаимозачёт возможен только при имущественном вычете на покупку. Это льгота другого порядка и не отменяет обязанности подать декларацию.
Ключевые советы юриста
- Храните все документы по покупке и продаже минимум 5 лет — налоговая может запросить.
- Продавайте квартиру через банковский аккредитив, чтобы легко доказать реальную цену.
- Если сомневаетесь в сроке владения, закажите расширенную выписку из ЕГРН с историей переходов прав.
- Учтите: при занижении цены в договоре налоговая может доначислить НДФЛ по кадастровой стоимости × 0,7.
В 2026 году большинство владельцев квартир всё ещё могут избежать налога при соблюдении минимального срока владения. Однако инициатива о повышенных ставках для «многоквартирников» может стать законом уже к 2027 году. Планируйте сделки заранее, чётко фиксируйте расходы и консультируйтесь с юристом при любых сомнениях.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. За консультацией по конкретной ситуации обращайтесь к налоговому специалисту.