Главный вопрос, который задают риелтору и налоговому консультанту при одновременной продаже и покупке жилья, сводится к одному: «А не останусь ли я должен государству?» Краткий ответ: покупка новой квартиры к продаже старой отношения не имеет — это две разные сделки. Однако существуют легальные способы обнулить или существенно уменьшить НДФЛ. Ниже, подробная инструкция на 2025–2026 годы с примерами, схемами и сроками.
Когда налог вообще не возникает
Минимальный срок владения
- 3 года — если квартира получена:
- в наследство или дар от близкого родственника;
- по договору ренты или пожизненного содержания;
- в результате приватизации;
- москвичам — в рамках реновации (в срок включается время владения прежней квартирой).
- 5 лет, во всех остальных случаях (куплена за деньги, ДДУ, ипотека и т.д.).
Если с момента перехода права собственности прошло больше 3/5 лет, продавайте спокойно, НДФЛ не платите, декларацию не подаёте.
«Единственное жильё» после 2024 г.
С 1 января 2024 г. действует льгота: даже если срок владения < 3/5 лет, но на момент продажи у вас и членов семьи нет другой доли в недвижимости (ни квартиры, ни доли), налог не начисляется. Проверяется по ЕГРН на дату сделки.
Продал и купил в одном году, как «закрыть» налог
Самый распространённый сценарий: продал квартиру за 4 000 000 ₽ и тут же купил новую за 3 500 000 ₽. Как не переплатить?
Используем два вычета одновременно
- Вычет «по расходам» (п. 2 п. 2 НК РФ) — уменьшаем доход на цену покупки проданной квартиры.
- Имущественный вычет при покупке новой (п. 3 п. 1 НК РФ) — ещё 2 000 000 ₽.
Условие: обе сделки должны быть совершены в одном календарном году (продал , купил — всё ок, потому что год тот же).
Пример расчёта
| Позиция | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Цена продажи | 4 000 000 |
| Цена покупки проданной квартиры (документально подтверждена) | 3 200 000 |
| Разница (облагаемая база) | 800 000 |
| Имущественный вычет 2 000 000 ₽ (но не больше базы) | − 800 000 |
НДФЛ к уплате: 0 ₽. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля 2027 г. с приложением всех договоров и платёжек.
Если вы ещё не пользовались вычетом на покупку
Дополнительно можно «вернуть» 13 % с 2 млн руб. (260 000 ₽) из зарплотного НДФЛ за год покупки новой квартиры (если есть доходы).
Другие способы уменьшить налог
- Вычет 1 000 000 ₽ вместо «расходов» — выгодно, если документы о покупке утеряны.
- Уменьшение на расходы по ипотечным процентам (если квартира покупалась в кредит).
- Расходы на ремонт — принимаются при условии официального договора и чеков.
Календарик на 2026 г.
| Событие | Сроки |
|---|---|
| Продажа квартиры | любой день 2026 г. |
| Покупка новой квартиры | тот же 2026 г. |
| Подача 3-НДФЛ | с 1 января по 30 апреля 2027 г. |
| Оплата налога (если осталась сумма) | до 15 июля 2027 г. |
Что делать, если срок владения меньше 3/5 лет и льгот нет
Остаётся три варианта:
- Дождаться 3/5 лет. Часто проще, чем платить налог.
- Оформить дар или наследство близким (в срок сокращается до 3 лет), но потребуется уплатить налог на дарение/наследство для неблизких.
- Рассчитать и заплатить — применить «расходный» вычет и/или имущественный вычет 2 млн ₽.
Подводим итоги
- Покупка новой квартиры не освобождает от налога с продажи напрямую, но позволяет воспользоваться имущественным вычетом, если обе сделки в одном году.
- Если срок владения ≥ 3/5 лет или квартира была единственной жилплощадью — налога нет.
- Не забывайте подавать декларацию вовремя, даже если сумма к уплате нулевая — это закроет вопросы налоговой.
Сохраните эту статью в закладки и консультируйтесь с налоговым специалистом при каждой сделке — налоговые правила стремительно меняются.