Отсутствие кадастровой стоимости — одна из самых частых причин, по которой земельный участок «висит» в реестре безо всяких цифр. Это мешает как собственникам (рассчитать и заплатить налог), так и покупателям (получить ипотеку или оценить стоимость). Ниже разберёмся, почему возникает проблема, как её решить и что использовать вместо кадастровой стоимости, пока она не определена.
Почему кадастровая стоимость может отсутствовать
- Новый участок. Земля только что сформирована (например, путём раздела или объединения), но массовая оценка ещё не проводилась.
- Ошибка кадастрового инженера. В ЕГРН не передан или утерян один из обязательных реквизитов (кадастровый квартал, вид разрешённого использования).
- Муниципальные «пробелы». В регионе ещё не утверждены результаты кадастровой оценки по конкретному виду разрешённого использования.
- Судебные споры. Ранее утверждённая кадастровая стоимость была оспорена и исключена из ЕГРН, но новая ещё не внесена.
Как проверить, есть ли кадастровая стоимость
- Откройте публичную кадастровую карту Росреестра (pkk.rosreestr.ru).
- Введите кадастровый номер или адрес участка.
- В карточке объекта найдите строку «Кадастровая стоимость». Если вместо суммы стоит прочерк или надпись «не определена», значит, данных нет.
Можно также заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги или МФЦ. В разделе 2 «Характеристики и ограничения» будет строка «Кадастровая стоимость: сведения отсутствуют».
Что делать собственнику для определения кадастровой стоимости
Подать заявление в Росреестр
Если участок уже поставлен на кадастровый учёт, но оценка не проведена, гражданин может инициировать процедру:
- Направить заявление в ФГБУ «ФКП Росреестра» по месту нахождения земли.
- Приложить выписку ЕГРН, правоустанавливающие документы, кадастровый план.
Дождатся массовой оценки
Органы власти субъекта РФ обязаны проводить массовую кадастровую оценку не реже чем раз в 4 года. Если региональный проект уже запущен, внести отдельную заявку не нужно: оценщик автоматически охватит все участки, кроме тех, у которых есть технические ограничения;
Индивидуальная кадастровая оценка
Подходит, когда:
- участок уникален (особые плодородные почвы, незастроенная земля в центре города);
- в ЕГРН ошибочно проставлен вид разрешённого использования, из-за чего массовая оценка «захватила» его неправильную категорию.
Алгоритм:
- Заказать отчёт о рыночной оценку у аккредитованного оценщика (СРО).
- Подать заявление в Росреестр на постановку кадастровой стоимости по индивидуальному проекту.
- Росреестр направляет отчёт в ГКУ «Центр кадастровой оценки» региона, где формируют кадастровую стоимость и вносят её в ЕГРН.
Что использовать вместо кадастровой стоимости для налога
Налог на землю для физлиц
В соответствии с ст. 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Если она отсутствует, применяется нормативная цена земли (утверждается муниципалитетом) или, в крайнем случае, 0 руб., пока данные не появятся.
- Узнать нормативную цену можно в комитете по имуществу администрации района.
- ФНС автоматически возьмёт нормативную цену из муниципальной базы, если кадастровая стоимость не проставлена в ЕГРН.
Налог на землю для организаций
Компании должны самостоятельно определять налоговую базу. Если кадастровая стоимость не установлена:
- Проверить, утверждена ли нормативная цена земель в муниципальном правовом акте.
- Если нормативной цены нет и кадастровой стоимости нет, база = 0. В декларации ставится признак «3» (временно отсутствует).
- После появления кадастровой стоимости организация подаёт уточнённую декларацию за тот же год.
Как ускорить процесс (чек-лист)
- ✅ Проверьте в ЕГРН корректность кадастрового квартала и ВРИ. При ошибке — подайте заявление на внесение изменений.
- ✅ Подайте заявление на индивидуальную оценку, если участок уникальный или ошибочно попал в «дешёвую» категорию.
- ✅ Получите выписку, где будет проставлена новая кадастровая стоимость.
- ✅ Уточните налоговый расчёт, если уже успели заплатить по нормативной цене.
Краткий вывод
Отсутствие кадастровой стоимости — это не приговор, а временное техническое состояние земельного участка. Процедура её определения занимает от 2-3 месяцев (при индивидуальной оценке) до 1,5 лет (массовая оценка по региону). Пока данные не появились, налог можно рассчитывать по нормативной цене или не начислять вовсе, если такой цены тоже нет. Главное — не игнорировать письма ФНС и своевременно подавать уточнённые декларации после внесения кадастровой стоимости в ЕГРН.