Владельцам коммерческой недвижимости, особенно тем, кто получил объект в наследство или вступил в права собственности будучи зарегистрированным как ИП на УСН 6%, важно понимать, как именно формируется налогооблагаемая база при продаже. Ошибка в расчётах может привести к дополнительным начислениям со стороны ФНС России и штрафам. Ниже — подробное руководство по теме на 2024-2026 гг.

Кто именно продаёт: статус продавца

Физическое лицо, не являющееся ИП

• Налог: НДФЛ 13 % (или 15 % при доходах свыше 5 млн рублей за налоговый период).
• Налоговая база: Доход от продажи минус документально подтверждённые расходы или имущественный вычет 1 млн рублей (если расходы подтвердить нельзя).
• Срок владения: если объект был получен в наследство или в дар, срок владения начинает течь со дня смерти наследодателя/даты дарения. При продаже после 3 лет владения освобождение от НДФЛ возможно, если недвижимость была получена:
  1. в наследство;
  2. в дар от близкого родственника;
  3. по договору пожизненного содержания;
  4. при приватизации.

Индивидуальный предприниматель на УСН «Доходы» (6 %)

• Налог: 6 % от всей выручки без учёта расходов.
• Важно: даже если ИП получил объект в наследство, но использовал его в предпринимательской деятельности (сдавал в аренду, размещал на балансе ОС), продажа относится к «доходам от предпринимательской деятельности». Применяется 6 % УСН.
• Кадастровая стоимость: если цена сделки < 0,7 × кадастровой стоимости, то база определяется как 0,7 × кадастровая стоимость (ст. 217.1 НК РФ).

Индивидуальный предприниматель на УСН «Доходы минус расходы» (15 %)

• Налог: 15 % от разницы между доходом и расходами.
• Расходы: можно включать первоначальную стоимость (наследство = рыночная/кадастровая стоимость на дату вступления в право), кадастровые и регистрационные расходы, нотариальные, оценочные, рекламные, услуги агентств.

Как определить «первоначальную стоимость» при наследовании

При получении коммерческой недвижимости в наследство документально подтверждённые расходы отсутствуют, поэтому:

1. ИП на УСН 15 % может принять в расходы кадастровую стоимость на день смерти наследодателя (подтверждается выпиской ЕГРН + кадастровой справкой).
2. Физическое лицо может использовать имущественный вычет 1 млн рублей, если не может подтвердить расходы.

Пример:
ИП С; получил в наследство склад в 2024 году (кадастровая стоимость 8 млн руб.). В 2025 году продаёт за 9 млн руб.

• УСН 6 %: база = 9 млн × 6 % = 540 тыс. руб.
• УСН 15 %: база = (9 млн – 8 млн) × 15 % = 150 тыс. руб. (выгода очевидна).

Свежие изменения 2024-2025 гг.

Повышение ставок на коммерческую недвижимость

В Перми и ряде других регионов с 2024 года повышается имущественный налог именно для владельцев коммерческих объектов. Это не влияет на доходный налог при продаже, но повышает годовую налоговую нагрузку до продажи.

Дополнительные проверки ФНС

В 2024-2025 гг. ФНС усилила контроль за продажами, в которых цена ниже 0,7 × кадастровой стоимости. В этом случае налоговая самостоятельно доначисляет НДФЛ/УСН исходя из «минимального контрольного показателя».

Как снизить налогооблагаемую базу: легальные способы

1. Документировать расходы до продажи: оценка, ремонт, коммунальные долги, юридические услуги.
2. Выбрать УСН 15 %, если сумма расходов > 25 % от продажной цены.
3. Применить налоговый вычет 1 млн рублей, если объект продаётся физлицом.
4. Подождать 3 года владения, если условия освобождения по п. 217.1 НК РФ соблюдены.
5. Разделить договор: продажа долей разным покупателям (по 1 млн вычета на каждую долю), но метод требует осторожности — ФНС отслеживает «связанные» сделки.

Пошаговый алгоритм расчёта и декларирования

Шаг 1. Определить статус

Если коммерческая недвижимость числилась на балансе ИП как основное средство — применяется УСН.

Шаг 2. Вычислить базу

• Физлицо: база = Цена продажи − 1 млн руб. (или − расходы).
• ИП-УСН 6 %: база = Цена продажи.
• ИП-УСН 15 %: база = Цена продажи − кадастровая стоимость на дату наследования − прочие расходы.

Шаг 3. Подать отчётность

1. Физлицо: подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и оплачивает до 15 июля.
2. ИП: включает доход в Книгу учета доходов и расходов, отражает в декларации УСН, срок оплаты — 25 апреля (1 квартал), 25 июля (полугодие), 25 октября (9 месяцев), 30 апреля следующего года (год).

Частые ошибки владельцев коммерческой недвижимости

• Ошибка 1: продавец, будучи ИП, считает, что применяется «личный» НДФЛ 13 % и пытается получить 1 млн вычета. Это приводит к переквалификации доходов и штрафам.
• Ошибка 2: не учитывается кадастровая стоимость, из-за чего налоговая доначисляет по 70 % кадастра.
• Ошибка 3: при УСН 15 % не сохраняют документы, подтверждающие расходы на наследство (оценка, нотариус), и теряют право на вычет.
• Ошибка 4: забывают уплатить авансы УСН в течение года и получают пени.

* — если объект получен в наследство, 3 года.

Ключевое правило: определить статус и цель использования объекта до подписания договора купли-продажи. Любое изменение статуса (с физлица на ИП или наоборот) после получения недвижимости не «переписывает» историю начисления налогов, но влияет на способ декларирования дохода.

Дисклеймер: статья подготовлена на основе действующих норм НК РФ по состоянию на . Перед совершением сделки рекомендуется получить персональную консультацию налогового специалиста или аудитора.