Что такое «купля по доверенности»?

Вместо того чтобы лично подписывать договор, собственник выдаёт нотариально удостоверенную доверенность на своего представителя. Представитель и приходит к вам на сделку. Формально это законно, но:

• доверенность может быть отозвана в любой момент до регистрации перехода права;
• срок действия доверенности ограничен (чаще всего — 1 год, но могут быть исключения);
• она может быть оспорена наследниками или самим собственником, если докажут, что подпись была подделана или доверенность выдана под давлением.

Какие риски ждут покупателя в 2026 году

Двойная продажа

Доверенность позволяет одному и тому же «доверенному лицу» продать квартиру нескольким покупателям, пока не состоится первая регистрация в Росреестре. Проверяйте ЕГРН в день сделки.

Психическое состояние доверителя

Если продавец (выдавший доверенность) признан недееспособным после выдачи доверенности, но до регистрации сделки, квартира вернётся прежнему собственнику, а ваши деньги придётся возвращать через суд.

Ограничения и обременения

Доверенность не отменяет арестов, залогов, долгов по ЖКХ. Нотариус не обязан проверять обременения, делать это должен только покупатель.

Чек-лист покупателя: 8 шагов к безопасной сделке

1. Запросите оригинал доверенности, а не копию. Убедитесь, что она нотариально заверена и содержит точный адрес квартиры, которую вы покупаете.
2. Сверьте паспортные данные доверителя и доверенного лица с ЕГРН.
3. Проверьте срок действия доверенности — он должен заканчиваться не раньше, чем через 3 месяца после даты сделки.
4. Запросите выписку из ЕГРН не позднее чем за 1 рабочий день до подписания договора.
5. Убедитесь, что доверенность не отозвана: нотариус обязан поставить в базе пометку об отзыве. Проверьте на сайте ФНП или уточните у нотариуса лично.
6. Проверьте долги по ЖКХ и капремонту в УК/ТСЖ.
7. Застрахуйте титул (право собственности), полис стоит 0,1–0,3 % от цены квартиры, но покроет убытки, если сделку признают недействительной.
8. Оформите расчёты через банковскую ячейку или аккредитив, чтобы деньги перешли продавцу только после регистрации перехода права.

Дополнительные лайфхаки 2026 года

• «Цифровая доверенность»

С Росреестр принимает доверенности, оформленные в электронном виде через Госуслуги. Такие документы нельзя подделать и их статус обновляется в режиме реального времени.

• Сделка в день рождения доверителя

Если доверителю исполнилось или исполнится 80 лет в год совершения сделки, нотариус обязан запросить справку о дееспособности. После 85 лет доверенность автоматически требует заключения врача-психиатра.

• Доверенность от юрлица

Если квартира принадлежит компании, доверенность подписывает гендиректор. Но в 2026 году Росреестр требует дополнительно выписку из ЕГРЮЛ не старше 5 дней, без неё регистрацию заморозят.

Да, можно купить квартиру по доверенности, но только при условии» строгой дактилоскопической проверки документов и соблюдении всех вышеописанных шагов. В противном случае вы рискуете «сэкономить» на налогах и потерять десятки миллионов рублей.

Помните: в 2026 году квартиры в Санкт-Петербурге дорожают в среднем на 1 % в месяц. Но одна ошибка в документах может стоить вам всей суммы.

Если остались вопросы — обращайтесь к проверенному риелтору или юристу, а также подпишитесь на нашу рассылку «Безопасная недвижимость 2026».