Краткий ответ: налог может быть, но не обязательно. Всё зависит от суммы дохода, даты покупки и продажи, применяемого вычета и прогрессивной шкалы НДФЛ, действующей с 2025 года. Ниже — подробный разбор всех сценариев.
Когда появляется обязанность платить налог?
Налог возникает, если в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря):
- Вы продаёте квартиру, принадлежавшую менее минимального срока владения;
- И при этом получаете положительную разницу между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами или вычетом 1 000 000 ₽.
1.1 Минимальный срок владения
| Способ приобретения | Минимальный срок | |
|---|---|---|
| Приватизация, наследство, дар от близкого родственника, рентная плата | 3 года | Не платите, если продали после 3 лет |
| Купили в 2022–2025 гг. по договору купли-продажи | 5 лет | Не платите, если продали после 5 лет |
Если купили и продали внутри этого срока — налог рассчитается по общим правилам.
Как посчитать сами
2.1 Формула
Налог = (Доход от продажи – Документированные расходы или 1 000 000 ₽ вычет) × Ставка НДФЛ
- Доход от продажи: цена, указанная в договоре, но не ниже 70 % кадастровой стоимости.
- Расходы: что реально заплатили за эту же квартиру при покупке + проценты по ипотеке + ремонт (чеки и договоры нужны).
- Вычет 1 000 000 ₽: альтернатива расходам; можно применить только один из вариантов.
2.2 Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 г.
- 13 % — на доход до 2,4 млн ₽ в год.
- 15 % — на доход от 2,4 млн до 5 млн ₽.
- 18 % — на доход свыше 5 млн ₽.
Пример: продали квартиру за 7 млн ₽, купленную год назад за 5 млн ₽. Доход = 2 млн ₽ → Налог = 2 млн × 13 % = 260 000 ₽.
Что делать, если купили и продали в одном году
Разберём три типичных ситуации.
Ситуация A: «Чистая» сдача в плюс
- Купили в феврале 2025 г. за 4,5 млн ₽.
- Продали в ноябре 2025 г. за 5,7 млн ₽.
- Доход: 1,2 млн ₽.
- Налог: 1,2 млн × 13 % = 156 000 ₽ (в 2025 г. доход < 2,4 млн).
Ситуация B: Используем расходы полностью
- Купили за 6 млн ₽, продали за 6 млн ₽.
- Доход – расходы = 0 ₽ → налог 0 ₽.
Ситуация C: Защищаемся вычетом 1 млн
- Купили за 500 тыс. ₽ (долевая в новостройке), продали за 1,8 млн ₽.
- Вычет 1 млн ₽: 1,8 млн – 1 млн = 800 тыс. × 13 % = 104 тыс. ₽.
Как не платить легально
- Дождаться 3 или 5 лет владения (см. таблицу выше).
- Уменьшить доход до нуля за счёт расходов или вычета.
- Заявить имущественный вычет при покупке новой квартиры:
- Если в том же году купили новую квартиру, можно вернуть до 260 тыс. ₽ (или 520 тыс. ₽ для семьи).
- Вычет может частично или полностью «погасить» налог от продажи.
Пошаговый план для декларации 2025
- В январе–апреле 2026 г. подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги.
- В разделе «Доходы» укажите сумму продажи.
- В разделе «Вычеты» выберите «Расходы» (сумма покупки) или «1 млн ₽».
- Если купили новую квартиру, одновременно подайте заявление на имущественный вычет.
- Оплатите итоговый налог до 15 июля 2026 г.
Чек-лист: важные бумаги
- Договор купли-продажи (и покупки, и продажи).
- Акт приёма-передачи/ЕГРН.
- Квитанции, выписки из банка, чеки за ремонт и ипотечные проценты — всё, что подтверждает расходы.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: а если я получил квартиру по ДДУ в 2025 и продал ещё в 2025?
Ответ: право собственности появится только после регистрации в Росреестре. Срок владения начнётся с даты регистрации. Если продали до 5 лет — налог считайте по формуле выше.
Вопрос: можно ли учесть ипотечные проценты как расходы?
Ответ: да, но нужна справка банка и платёжные документы.
Вопрос: что будет, если не подать 3-НДФЛ?
Ответ: штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 тыс. ₽, плюс пени.
Если купить и продать квартиру в одном году, налог может быть, но его размер легально свести к нулю — через расходы, вычет 1 млн ₽ или имущественный вычет на новое жильё. Главное: отслеживать даты, сохранять документы и своевременно подать декларацию.
Дата актуальности: апрель 2026 г. (актуально для сделок, совершённых в 2025–2026 гг.)