В 2026 году тема «подаренной» недвижимости остаётся одной из самых популярных у россиян. Люди спешат оформить дарственные на квартиры в пользу детей, внуков и других близких, но при этом не всегда понимают, какие налоги при этом возникают и как их правильно оптимизировать. В статье разберёмся:

• когда налог платить не нужно;
• когда он всё-таки возникает;
• какие ставки и сроки действуют в 2026 году;
• как оформить налоговый вычет, если квартиру решат продать.

Дарственная и налог на доходы: основное правило

НДФЛ (налог на доходы физических лиц) при получении квартиры по договору дарения может возникнуть у одаряемого (того, кому дарят). Сумма «дохода» определяется как кадастровая стоимость объекта на дату регистрации права собственности.

Когда НДФЛ не платится

• Семейные подарки. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (по закону — родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка и внуки), налог оплачивать не нужно (пп. 18.1 п. 217 НК РФ).
• Оформление через нотариуса. С любая дарственная на долю в квартире между близкими родственниками оформляется обязательно через нотариуса. Нотариус сам проверит родство и отметит в договоре освобождение от НДФЛ.

Когда НДФЛ всё-таки возникает

• Для «чужих». Если даритель — дальний родственник или посторонний человек, одаряемый обязан заплатить 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб.) с кадастровой стоимости квартиры.
• Нерезиденты. Граждане, проводящие за границей более 183 дней в году, платят 30 %.

Пример расчёта налога

Квартира получена в дар от тёщи (не входит в перечень близких родственников) :

• Кадастровая стоимость — 5 500 000 ₽
• Ставка НДФЛ — 13 %

Налог к уплате: 5 500 000 × 13 % = 715 000 ₽.
Срок уплаты — до 15 июля 2027 года. Декларацию 3-НДФЛ подаём до 30 апреля 2027 года.

Дарственная и последующая продажа: надо ли платить налог снова?

Минимальный срок владения

Если одаряемый захочет продать квартиру:

• Для близких родственников: налог не платится, если объект находился во владении ≥ 3 года с даты регистрации права.
• Для «чужих»: льготный срок — 5 лет.

Как уменьшить или обнулить налог при продаже

1. Вычет 1 млн руб. Для квартиры, полученной в дар, можно применить имущественный вычет 1 000 000 ₽ (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Документальные расходы. Если даритель ранее купил квартиру, можно вычесть его расходы (при наличии подтверждающих документов).
3. Уменьшение базы на кадастровую стоимость 70 %. Налоговая не примет цену сделки ниже 70 % от кадастровой.

Пошаговая инструкция: что делать в 2026 году

1. Проверьте родство. Составьте генеалогическое древо, чтобы доказать, что вы — близкие родственники;
2. Нотариус. Подготовьте паспорта, выписку из ЕГРН, свидетельство о рождении/браке.
3. Если налог есть: до, подайте 3-НДФЛ, до — уплатите НДФЛ.
4. Планируйте продажу. Подсчитайте, когда закончится льготный срок владения (3 или 5 лет), чтобы не платить НДФЛ при продаже.

Важные цифры и даты на 2026 год

Частые ошибки и советы юристов

• Ошибка 1: дарение «в обмен на деньги» — налоговая может переквалифицировать в «куплю-продажу» и взимать НДФЛ с рыночной стоимости.
• Ошибка 2: не подавать декларацию, считая, что «родственники», всегда без налога. Проверяйте, действительно ли вы в списке близких.
• Совет: если квартира дороже 5 млн ₽, рассмотрите долевое дарение (например, 1/2 доли каждому из двух детей) — так каждый получит доход ≤ 5 млн ₽ и сохранит ставку 13 %.

Дарственная на квартиру в 2026 году может быть полностью освобождена от налога, если одаряемый является близким родственником. В противном случае придётся заплатить 13–30 % от кадастровой стоимости. При последующей продаже важно дождаться льготного срока владения (3 или 5 лет) и применить доступные вычеты. Своевременная консультация нотариуса и налогового специалиста поможет избежать лишних расходов и штрафов.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года; Перед оформлением сделки сверяйте изменения в НК РФ и уточняйте данные в ФНС или у квалифицированного юриста.