Схема расположения земельного участка (СРЗУ) – это графическое изображение границ будущего или существующего земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ). С 2017 года нормативные акты РФ и ряда стран (в частности, Казахстан) требуют предоставлять эту схему в виде электронного документа. Ниже подробно описаны правовые основы, технические требования, порядок подготовки и подачи электронной копии СРЗУ, а также сроки и стоимость услуги.
Правовая база
- Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 11.10) – определяет, что схема расположения земельного участка должна быть подготовлена в виде бумажного или электронного документа.
- Приказ Росреестра № П/0152 от г. – регламентирует форму и содержание XML‑схемы, размещённой на официальном сайте rosreestr.gov.ru.
- Приложение N 1 к Приказу Росреестра – содержит полные требования к формату и содержанию электронных схем (XML‑структура, обязательные атрибуты, единицы измерения).
- В Казахстане аналогичные требования фиксируются в Информационно‑правовой системе нормативных правовых актов Республики Казахстан (заявление в электронном виде, копия схемы, согласование в течение 3‑х рабочих дней).
Что такое электронная копия СРЗУ?
Электронная копия – это файл, сформированный в соответствии с утверждённым XML‑шаблоном, который содержит:
- Идентификационные данные заявителя (ФИО/наименование, ИНН, ОГРН, контактные данные).
- Кадастровый номер (КН) будущего участка или перечня участков.
- Геометрическую часть – координаты вершин границ (X, Y) в системе координат ПСК‑95 (или иной, указанной в нормативных актах).
- Сведения о назначении земли, типе участка, площади, категории земель.
- Подписи (ЭЦП) заявителя и, при необходимости, уполномоченного кадастрового инженера.
Файл может быть подписан электронной подписью (ЭЦП) в формате .xml или .zip (если в архиве несколько файлов).
Технические требования к XML‑схеме
| Элемент | Описание | Обязательное |
|---|---|---|
<DocumentHeader> | Метаданные документа (дата формирования, версия схемы) | Да |
<ApplicantInfo> | Информация о заявителе (ФИО, ИНН, ОГРН) | Да |
<ParcelList> | Список земельных участков (по одному <Parcel> на участок) | Да |
<Coordinates> | Массив координат границ (X, Y, Z) | Да |
<LandUse> | Назначение земли (жилое, сельскохозяйственное и т.п.) | Да |
<Signature> | Электронная подпись (по ГОСТ Р 34.10‑2012) | Да |
Дополнительные требования:
- Размер файла не более 5 МБ.
- Кодировка –
UTF‑8. - Все числовые значения – с точностью до 0,01 м² для площади и 0,001 м для координат.
- В файле не допускается использование внешних ссылок (все данные должны быть вложены).
Порядок подготовки ЭК‑СРЗУ
Сбор исходных данных
- Получить выписку из ЕГРН или кадастровый паспорт участка.
- Скачать публичную кадастровую карту (ПКК) с сайта pkk.rosreestr.ru и определить координаты границ.
- Если границы не совпадают с официальными, заказать услуги кадастрового инженера (профессиональная подготовка).
Формирование схемы
- В GIS‑программе (ArcGIS, QGIS, AutoCAD Map) импортировать координаты и построить полигон.
- Экспортировать полигон в формат
.gml→ конвертировать в требуемый.xmlс помощью официального конвертера (доступен на портале Росреестра). - Заполнить шаблон
DocumentHeaderиApplicantInfoвручную или через автозаполнение. - Подписать файл электронной подписью (ЭЦП) через сервис «КриптоПро CSP» или аналогичный.
Подача заявления
- Через Госуслуги (раздел «Регистрация прав на недвижимое имущество») загрузить файл
.xmlи приложить сопутствующие документы (паспорт, ИНН, доверенность). - В регионах, где используется собственный портал (Казахстан, Санкт‑Петербург), аналогично загрузить файл в личный кабинет.
- После загрузки система выдаёт уведомление о получении и присваивает регистрационный номер заявления.
Сроки и стоимость
| Этап | Срок | Примерная стоимость |
|---|---|---|
| Подготовка данных (кадастровый инженер) | 1‑3 раб. дня | 2 000‑5 000 руб. |
| Формирование XML‑схемы | 1 раб. день | 0‑1 500 руб. (при самостоятельном выполнении) |
| Подписание и загрузка через портал | В течение 1 часа после формирования | — |
| Экспертиза и утверждение органом | 3‑5 раб. дней | — |
| Выдача окончательного акта | До 10 раб. дней от даты подачи | Плата за госуслугу – 1 200 руб. |
Как проверить корректность готовой схемы
- Открыть файл в валидационном сервисе Росреестра – система проверит соответствие XML‑схеме требованиям ГОСТ.
- Сравнить координаты с публичной кадастровой картой (проверка «площади» и «периметра»).
- Убедиться, что в подписи указан правильный сертификат ЭЦП (срок действия не менее 1 года).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли использовать скриншот публичной кадастровой карты?
С 2024 года в большинстве регионов скриншот считается неприемлемым. Требуется официальная XML‑схема, сформированная в соответствии с требованиями Росреестра.
Нужно ли проводить геодезическую съёмку?
Если границы участка уже зарегистрированы в кадастре и совпадают с официальными данными, геодезическая съёмка не обязательна. При изменении границ, делении или объединении участков требуется геодезическая съёмка и её результаты включаются в схему.
Что делать, если схема отклонена?
Орган, проводящий проверку, присылает перечень замечаний (обычно в течение 2‑х дней). Необходимо исправить ошибки в XML‑файле (например, неверный формат координат) и повторно загрузить документ.
Можно ли использовать готовый шаблон без ЭЦП?
ЭЦП обязательна – без неё схема не будет принята в электронном виде. При отсутствии ЭЦП можно подать бумажный вариант, но это удлинит процесс до 30 дней.
Перспективы развития
С 2026 года в рамках национального проекта «Цифровая экономика» планируется внедрение автоматического автогенератора схемы, который будет формировать XML‑файл непосредственно из публичной кадастровой карты после ввода координат. Это сократит сроки подготовки до 30 минут и уменьшит стоимость услуги в два раза.
Дата публикации: г.