Семейная пара решила продать две квартиры в течение одного календарного года. Первая продана в январе 2026 г.‚ вторую планируют продать осенью. У каждой из квартир срок владения меньше пяти лет. Возникает главный вопрос: какой объект можно признать «единственным жильём» и освободить от НДФЛ?
Почему важен статус «единственного жилья»
По п. 3 ст. 217.1 НК РФ доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ‚ если:
- объект находился в собственности ≥ 3 года (при получении по ранее заключённой договорённости‚ дарении/наследовании от близкого родственника или приватизации);
- объект находился в собственности ≥ 5 лет во всех остальных случаях.
Исключение: если на дату продажи квартира является единственным жилым помещением‚ достаточный срок сокращается до 3 лет вне зависимости от способа получения.
Как считать «единственное жильё» для супругов
Правило «всех объектов»
Проверка делается по совокупному имуществу супругов:
- учитываются доли и целые объекты в совместной и долевой собственности;
- учитываются квартиры‚ комнаты‚ дома‚ апартаменты‚ доли в них;
- не учитываются гаражи‚ машино-места‚ садовые домики‚ нежилые помещения;
- учитываются объекты‚ приобретённые в течение 90 дней до даты регистрации перехода права на продаваемый объект (так называемый «трёхмесячный коридор»).
Пример расчёта
| Объект | Собственник | Дата приобретения | Срок владения на момент продажи | Статус «единственного» |
|---|---|---|---|---|
| 1-комн. кв. | Жена 100 % | 2 г 10 мес | Нет‚ т.к. есть вторая квартира | |
| 2-комн. кв. | Муж 100 % | 2 г 7 мес | Нет‚ т.к. есть первая квартира |
Таким образом‚ обе квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб).
Как минимизировать налог
Продажа поочерёдно с «трёхмесячным коридором»
Семья может:
- Оформить договор купли-продажи на первую квартиру до 31 марта 2026 г.
- До 30 июня 2026 г. приобрести новое жильё (например‚ большую квартиру).
- И уже после 30 июня продать вторую квартиру — она будет считаться единственным жильём семьи‚ и НДФЛ не возникнет‚ т.к. срок владения превысит 3 года (с по = 3 г 1 день).
Документы‚ подтверждающие статус «единственного»
- Выписка из ЕГРН на всех супругов на дату сделки;
- Сведения о заключённых до сделки ДДУ/зарегистрированных переходах прав (если покупали новое жильё в «коридоре»);
- Справка об отсутствии других жилых объектов в собственности детей до 18 лет‚ если квартира оформлялась под материнский капитал.
Имущественный вычет вместо льготного срока
Если статус «единственного» получить невозможно‚ супруги могут:
- Применить вычет в размере 1 млн руб. на всю квартиру (делится между супругами пропорционально долям или по заявлению);
- Уменьшить доход на расходы при покупке (подтверждаются договором и платёжками).
Ответы на популярные вопросы
Вопрос 1: Можем ли мы указать в договоре более низкую цену‚ чтобы уменьшить налог?
Нет. Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости‚ налог считается от 70 % кадастра (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Вопрос 2: Как быть‚ если на момент продажи у нас в собственности есть «доля» у родителей?
Доли в жилых помещениях‚ которые принадлежат другим лицам‚ не влияют на статус «единственного» у супругов‚ если эти объекты не находятся в их собственности.
Чек-лист перед сделкой
- Сформируйте датировки покупок и продаж.
- Получите выписки ЕГРН на всех членов семьи.
- Рассчитайте «трёхмесячный коридор».
- Сравните налоговую нагрузку при использовании льготного срока и имущественного вычета.
- Зафиксируйте решение в брачном договоре или соглашении о разделе вычета‚ если планируете оптимизацию.
Если у супругов две квартиры‚ статус «единственного жилья» можно получить только при одной из них — при условии‚ что вторая была приобретена не позднее чем за 90 дней до продажи. В противном случае придётся заплатить НДФЛ‚ но его можно снизить за счёт вычетов. Тщательно спланируйте сроки и документы — это позволит сохранить семейный бюджет.