04 апреля 2026 года Государственная Дума РФ окончательно утвердила изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, которые касаются срока владения единственным жильём для освобождения от уплаты НДФЛ при его продаже. В статье разберёмся, что именно изменилось, кто подпадает под новые правила и какие подводные камни могут встретиться на пути налогоплательщика.
Что изменилось по сравнению с прежними правилами
Раньше для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости гражданин должен был владеть объектом не менее:
- 5 лет — если квартира была купена после ;
- 3 года, если жильё получено по наследству, в дар от близких родственников, по договору ренты или приватизировано.
Новый закон сокращает льготный срок до трёх лет для единственного жилого помещения независимо от основания приобретения, но только при соблюдении ряда условий.
Кто считается собственником «единственного жилья»
Для использования льготы нужно одновременно выполнить три критерия:
- На момент продажи и в течение предыдущих 3-х лет у продавца не было другого жилого помещения (доли в жилых помещениях тоже учитываются).
- Новое жильё должно быть куплено взамен проданного в течение 90 календарных дней до даты продажи или позднее (так называемый «перекрёстный период»).
- Объект должен быть жилым помещением (квартира, комната, дом, доля в нём), а не нежилым фондом или земельным участком без строений.
Пример из практики
Иванов владеет квартирой с 2022 года. В 2024 году он покупает вторую квартиру, а в 2026 году продаёт первую. Поскольку между покупкой и продажей прошло менее 3 лет, Иванов будет обязан заплатить НДФЛ. Однако если он продаст обе квартиры в один день, а затем купит одну новую, то сможет применить трёхлетний срок к каждой продаже — но это потребует детального подтверждения «единственности».
Размер налога при несоблюдении трёхлетнего срока
Если льготный срок не выдержан, налоговая база рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (Цена продажи – Цена покупки – 1 000 000 ₽ вычет) × 13%
Гражданин может выбрать один из вычетов:
- фактические расходы на покупку (если есть документы);
- фиксированный вычет 1 000 000 ₽.
Как правильно подать декларацию в 2027 году
При продаже в 2026 году декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля 2027 года. При этом нужно приложить:
- копию договора купли-продажи;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую единственность жилья;
- документы о покупке нового жилья (если используется «окно» 90 дней);
- чеки, договоры, акты приёма-передачи для подтверждения расходов.
Наиболее частые ошибки владельцев квартир
- Учёт долей. Если в собственности есть ¼ доля в другой квартире, льгота не применяется.
- Нежилые объекты. Закон распространяется только на жилые помещения.
- Ошибки в датах. Период владения считается с даты регистрации перехода права, а не с даты договора.
- Отсутствие документов. Налоговая принимает исключительно оригиналы или нотариально заверенные копии.
Календарь для продавца: пошаговая инструкция
| Дата | Действие |
|---|---|
| День продажи | Получить расчёт в Росреестре, что других квартир нет |
| В течение 90 дней до продажи | Покупка нового жилья (по желанию) |
| До 30 апреля следующего года | Подать 3-НДФЛ |
| До 15 июля следующего года | Оплатить налог (если он есть) |
1. Три года — новый льготный срок для единственного жилья.
2. «Единственность» проверяется на всё семейство продавца.
3. Выгода применяется только к жилым помещениям.
4. Документы должны быть собраны заранее: налоговая не принимает «на слово».
5. Если не уверены — консультируйтесь у налогового юриста: ошибка может стоить 13 % от всей суммы сделки.
Обновлено 20 апреля 2026 года. Закон вступает в силу 01 января 2027 года и распространяется на сделки, заключённые с 01 января 2026 года и позднее.