В 2026-м году владельцы единственного жилья могут реализовать свою квартиру, дом или комнату без уплаты НДФЛ уже через 3 года владения. Это ключевое послабление, закреплённое в Налоговом кодексе РФ и подтверждённое свежими разъяснениями Совета Федерации, ФНС и Минфина. Ниже разберёмся, что именно считается «единственным», как определять срок владения и какие документы понадобятся, чтобы не платить 13 % с прибыли от продажи.

Что такое «единственное жильё»?

По мнению ФНС и судов, единственным признаёться объект недвижимости (квартира, доля в ней, жилой дом или комната), если одновременно выполняются три условия:

• на дату государственной регистрации перехода права у продавца (и супруга/супруги) отсутствуют любые другие жилые помещения и доли в них на территории РФ;
• в ЕГРН не числится ни одно другое жилое помещение, принадлежащее этому же лицу (включая доли);
• в течение 90 дней до момента продажи в собственность не поступало другое жильё (иначе новое жильё считается приобретённым «взамен» и льгота пропадает).

Исключение: если вы в течение 90 дней купили другое жильё, но срок владения ранее приобретённого объекта всё-таки превысит 3 года на момент продажи, то льгота сохраняется.

Как считать «единственное» для супругов?

Если имущество приобретено в браке, оба супруга автоматически считаются совладельцами, даже если квартира оформлена на одного из них. Поэтому критерий «единственности» проверяется суммарно: у обоих супругов и у их несовершеннолетних детей не должно быть другого жилья.

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет?

С какого момента считается срок?

1. Покупка по ДДУ / вторичка: с даты полной оплаты и регистрации перехода права.
2. Наследство: с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя).
3. Дарение от близкого родственника: с даты регистрации перехода права.
4. Приватизация: с даты регистрации права собственности в ЕГРН.
5. Договор ренты: с даты регистрации перехода права.

Кому точно не придётся платить налог в 2026 году

• Владельцы единственного жилья, если ими владели более 3 лет.
• Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми — могут продать любое жильё без НДФЛ, не дожидаясь 3 или 5 лет (закон № 382-ФЗ от ).
• Все остальные при продаже жилья, полученного:
  • в наследство или дар от близких родственников;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненной ренты;

  — при условии владения минимум 3 года.

Пошаговая инструкция: как продать единственное жильё без налога

Шаг 1. Проверьте «единственность»

Закажите выписку из ЕГРН за 5 минут на Росреестре или Госуслугах. Убедитесь, что помимо продаваемого объекта у вас и вашего супруга(и) нет других жилых помещений.

Шаг 2. Подтвердите срок владения

• Найдите дату регистрации в свидетельстве о праве собственности или в выписке ЕГРН.
• Если жильё получено по наследству, возьмите свидетельство о праве на наследство.
• Сравните дату с текущей: должно быть не менее 3 лет.

Шаг 3. Подготовьте пакет документов для налоговой

1. Договор купли-продажи (3 экз.).
2. Переход права из ЕГРН (выписка).
3. Платёжные документы (если применяете вычет «расходы на покупку»).
4. Справка 2-НДФЛ (если планируете заявить имущественный вычет взамен).
5. Свидетельство о рождении детей (если претендуете на льготу многодетных).

Шаг 4. Подайте декларацию 3-НДФЛ (если льгота не очевидна)

Даже при полном освобождении от налога обязательства подать декларацию отсутствуют. Однако рекомендуем подать «нулевую» 3-НДФЛ с приложением документов, чтобы избежать автоматических начислений.

Примеры расчёта

Пример 1. Единственное жильё

Данные: куплена квартира , продаётся . Это единственное жильё семьи.
Результат: 3 года и 1 месяц владения — НДФЛ не платится.

Пример 2. Многодетная семья

Данные: семья с 3 детьми купила вторую квартиру в декабре 2025 г. и хочет продать первую в феврале 2026 г.
Результат: даже при сроке владения менее 3 лет — льгота многодетных действует, налога нет.

Пример 3. Неединственное жильё

Данные: в собственности две квартиры, одна куплена в 2024 г. и продаётся в 2026 г.
Результат: срок менее 5 лет — НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и покупки.

Ответы на частые вопросы

Можно ли продать единственное жильё и сразу купить другое без налога?

Да. Главное, чтобы на момент регистрации перехода права у вас не было другого жилья. Если купите новую квартиру до продажи старой, льгота сохранится, если срок владения старой уже превысил 3 года.

Как быть, если квартира куплена в ипотеке и находится в залоге?

Залог не влияет на «единственность». Главное, чтобы в собственности не было других жилых объектов.

Нужно ли платить налог, если продать долю в единственной квартире?

Нет. Доля в единственной квартире даёт те же льготы при соблюдении 3-летнего срока и критерия «единственности».

Чек-лист перед сделкой

• ☐ Получена свежая выписка из ЕГРН (не старше 3-х дней).
• ☐ Подтверждён 3-летний срок владения (или льгота многодетных).
• ☐ Подготовлен пакет документов для покупателя и налоговой.
• ☐ Проверены реквизиты счёта для расчётов.
• ☐ Составлен договор купли-продажи с учётом рисков.

С 2026 годом владельцы единственного жилья получили максимально комфортные условия: продать квартиру без НДФЛ можно уже через 3 года владения. При этом семьи с двумя и более детьми могут вообще не считать срок. Главное — заранее проверить статус «единственности» и собрать документы. Тогда продажа станет быстрой и выгодной, а налоговые риски сведутся к нулю.