С 1 января 2021 года вступили в силу важные поправки к Налоговому кодексу РФ, которые напрямую затрагивают тех, кто продаёт единственное жильё. Ниже — самая свежая, актуальная и пошаговая инструкция: когда налог платить не нужно, когда всё-таки придётся, как рассчитать сумму и какие документы в 2026 году подавать в ИФНС.
Кратко: главные изменения 2021 года
- Минимальный срок владения единственным жильём снижен с 5 до 3 лет.
То есть если вы купили квартиру в 2021 году, а реализуете её в 2024-м (или позже), то НДФЛ не начисляется. - Новое правило действует только при соблюдении двух условий:
- на дату госрегистрации перехода права к покупателю у продавца нет в собственности другого жилья;
- жильё приобреталось после года (для ранних объектов применяются старые льготы — 3 года).
Что считается «единственным жильём»
ФНС и суды ориентируются на формулировку п. 4 ст. 217.1 НК РФ:
- квартира/дом/комната должна быть единственным объектом недвижимости, на которое оформлено право собственности (доли учитываются);
- участвуют все объекты недвижимости, зарегистрированные на налогоплательщика и на супругов, находящихся в зарегистрированном браке;
- в расчёт не берутся доли, если они составляют менее ½ доли общей площади.
Пример
Супруги купили квартиру в 2022 году. У жены осталась доля ¼ в другой квартире, приобретённой до брака. На момент продажи квартиры 2025 года доля жены < ½, значит квартира считается единственным жильём семьи и льгота применяется.
Калькуляция налога при продаже до 3 лет
Формула
НДФЛ = 13 % × (Цена по договору − Имущественный вычет)
Вариант 1. Минус расходы
Если есть документы о расходах (ДКП, ипотечный договор, чеки на ремонт), вычитаем фактические затраты.
Вариант 2. Фиксированный вычет
1 000 000 ₽, максимум, который можно вычесть, если документы утеряны или расходы меньше.
Пример расчёта
| Показатель | Цифра |
|---|---|
| Цена продажи | 7 500 000 ₽ |
| Первоначальная стоимость (по ДКП) | 7 000 000 ₽ |
| Налогооблагаемая база | 500 000 ₽ |
| НДФЛ 13 % | 65 000 ₽ |
Освобождение по другим основаниям (кроме «единственного жилья»)
- Приватизация, наследство, дар от близкого родственника, договор ренты — 3 года владения;
- Квартира стоимостью до 1 млн ₽ и продана по цене ≤ 1 млн ₽ — налога нет;
- Нулевая прибыль (продажа по цене покупки или дешевле).
Как оформить льготу: пошаговая инструкция 2026
- Проверьте ЕГРН-выписку (можно онлайн через Росреестр) — убедитесь, что на момент регистрации перехода прав у вас нет другого жилья.
- Соберите пакет документов:
- ДКП-2021 (или позже) на квартиру,
- ДКП-2026 на продажу,
- Выписка ЕГРН или кадастровый паспорт,
- Справка 2-НДФЛ (если применяется вычет «минус расходы»).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ в электронном виде до 30 апреля 2027 года.
- Оплатите налог (если есть) до 15 июля 2027 года.
Частые ошибки и мифы
Миф 1: «Если квартира единственная, налога никогда нет»
Не совсем: срок 3 года всё равно нужно «отстоять». Продажа через 2 года 11 месяцев — НДФЛ есть.
Миф 2: «Продажа по цене покупки — автоматически нулевой налог»
Нужно указать в декларации оба ДКП и подтвердить расходы. Иначе ИФНС применит вычет 1 млн ₽ и посчитает налог.
Миф 3: «Для семьи с детьми есть дополнительная льгота»
Да, но она действует для семей с двумя и более детьми при покупке нового жилья в течение календарного года. Освобождение от НДФЛ возможно, но требует отдельного заявления.
Чек-лист: «Продаю квартиру в 2026 году»
- ☐ Дата приобретения: _____ (должна быть ≥ 3 лет до продажи)
- ☐ Наличие других объектов: _____ (ЕГРН-выписка)
- ☐ Ожидаемая прибыль: _____ ₽ (цена продажи − цена покупки)
- ☐ Подтверждающие расходы: _____ ₽
- ☐ Документы готовы к подаче в ИФНС
Контакты и ссылки
Онлайн-сервисы:
- Кабинет ФНС (3-НДФЛ онлайн)
- Росреестр (заказ ЕГРН-выписки)
Телефон консультации ФНС: ###-###-####