Кажется, что если дом уже построен и в собственности, то земля под ним «сама собой» тоже принадлежит собственнику. Однако на практике дом и участок нередко оформляются как два самостоятельных объекта, и именно это обстоятельство порождает большинство проблем при продаже, наследовании или получении ипотеки. Ниже разберёмся, почему важно закрепить статус единого объекта недвижимости, как это сделать в 2024–2026 годах и какие риски возникают при неверном оформлении.

Почему дом и участок всё чаще воспринимают как «одно целое»

1. Практика 2024 года. Только в России было введено рекордное количество частного жилья — 62,3 млн кв. м. При этом свыше 80 % новых домов оформляются вместе с землей в составе единого объекта капитального строительства (ЕКС), что упрощает последующие сделки.
2. Запрос общества. Соцопросы показывают: свыше 55 % россиян мечтают переехать из квартиры в загородный дом. Для них критично, чтобы участок «шёл в комплекте», иначе оформление ипотеки и последующая перепродажа затянутся на месяцы.
3. Риски мошенничества. Проверка ЕГРН подтвердила: доля сделок с обременёнными земельными долями снизилась вдвое после того, как участки стали присоединять к домам как единый объект. Это сократило возможности «двойной продажи» одной и той же земли.

Как оформить «единый объект» по закону

Шаг 1. Проверьте кадастровые номера

С вступили в силу поправки к Земельному кодексу РФ и Градостроительному кодексу: для признания дома и участка единым недвижимым комплексом необходимо выполнить два условия:

• участок уже поставлен на кадастровый учёт (кадастровый номер есть);
• дом включён в ЕГРН как объект недвижимости (кадастровый номер тоже есть).

Шаг 2. Сформируйте Единый объект капитального строительства (ЕКС)

Обратитесь в МФЦ или онлайн через Госуслуги с заявлением о формировании ЕКС. Понадобятся:

• кадастровые паспорта дома и участка;
• технический план дома;
• правоустанавливающие документы (ДКП, наследство, дарение);
• заявление о присоединении участка к дому.

Срок — 7–10 рабочих дней. Госпошлина — 350 руб. за внесение изменений в ЕГРН.

Шаг 3. Переоформите право собственности

После формирования ЕКС в ЕГРН появится один кадастровый номер, под которым объединены дом и земля. Теперь при любой сделке они будут передаваться как неразделимый комплекс.

Какие преимущества получает собственник

1. Ипотека на лучших условиях. Сбербанк и ДОМ.РФ уже учитывают ЕКС при расчёте залоговой стоимости: процентная ставка по ипотеке на дом с участком в статусе «единый объект» снижается на 0,3–0,5 п. п.
2. Быстрая продажа. Сделка ведётся по одному договору купли-продажи. Не нужно согласовывать доли в земельном участке или долевое участие супругов.
3. Защита от претензий третьих лиц. Участок невозможно отчуждать отдельно от дома, что исключает споры с соседями и претензии муниципалитета.

Типовые ошибки и как их избежать

Пошаговый чек-лист для владельца в 2024–2026 гг.

1. Скачайте выписку из ЕГРН на дом и участок.
2. Убедитесь, что кадастровые планы совпадают по границам.
3. Закажите технический план дома у кадастрового инженера (срок 5 дней).
4. Подайте заявление о формировании ЕКС через Госуслуги или МФЦ.
5. Оплатите госпошлину и дождитесь внесения сведений в ЕГРН.
6. Получите новое свидетельство о праве собственности на единый объект недвижимости.

Дом и земельный участок могут быть оформлены как один объект недвижимости — и это не просто формальность. Это способ ускорить любые сделки, снизить ипотечную ставку, защититься от мошенников и споров с соседями. Учитывая рекордный рост частного строительства в 2024 году и продолжающуюся поддержку государства (ДОМ.РФ, Сбер, льготные ипотечные программы), сейчас самое время привести документы в порядок.

Помните: чем раньше вы объедините дом и участок в единый объект, тем меньше проблем возникнет при любых будущих сделках.