В 2025–2026 годах в России продолжает действовать специальный налоговый режим, который касается продажи недвижимости, в т․ч․ когда в сделке участвуют доли несовершеннолетних детей․ Родители часто задаются вопросом: «Должен ли ребёнок, как собственник доли, платить налог при продаже квартиры?»․ В этой статье мы подробно разберём все исключения, льготы и условия, которые применимы к семьям с детьми․
Общее правило: кто и когда должен платить НДФЛ при продаже недвижимости
По общему правилу, если вы продаёте квартиру, которую владели:
- менее 5 лет (если квартира была приобретена после ),
- менее 3 лет (если квартира получена по наследству, дару или приватизирована),
то вы обязаны заплатить НДФЛ – 13% от дохода от продажи․ Однако есть многочисленные исключения․
Основное исключение для семей с детьми
Федеральный закон № 382-ФЗ (в редакции от 2022 года и продленной до 2026 года) предусмотрел полное освобождение от НДФЛ для семей при продаже жилья, если:
- в семье двое и более детей (усыновлённых или родных),
- дети на момент продажи не достигли 18 лет (или 24 лет, если обучаются очно),
- жильё продаётся с целью улучшения жилищных условий,
- в течение одного календарного года семья приобретает новое жильё (в т․ч․ с использованием материнского капитала, ипотеки, сертификатов),
- все доли родителей и детей продаются одновременно (в рамках одной сделки)․
Важно: льгота применяется независимо от срока владения квартирой․ Это значит, что даже если вы владели жильём меньше 3 или 5 лет, НДФЛ платить не нужно․
Что происходит с долями детей?
Особенность в том, что доли несовершеннолетних детей также освобождаются от налогообложения, если родители воспользовались льготой․ То есть:
- если родители не платят НДФЛ, то и дети не обязаны платить,
- все доли должны быть проданы одновременно (включая доли детей),
- новое жильё должно быть оформлено в общую собственность семьи, включая детей․
Пример из практики
Семья Ивановых имеет двух детей, 6 и 10 лет․ В 2025 году они продали квартиру, в которой:
- 50% принадлежало родителям,
- 50% было оформлено на детей (по 25% на каждого ребёнка)․
Квартира была в собственности 2 года․ В том же году семья купила новую, большую квартиру․ Налог не был начислен ни на родителей, ни на детей, так как все условия льготы соблюдены․
Дополнительные условия и ограничения
Чтобы льгота применялась, необходимо соблюсти ещё ряд условий:
- На момент продажи семья не должна владеть другим жильём, общая площадь которого превышает площадь новой квартиры более чем на 50%․
- Доход от продажи не должен превышать 5 млн рублей на каждого собственника (включая детей)․
- Если доли детей были получены в рамках материнского капитала, то льгота также применяется․
Что делать, если льгота не применяется?
Если семья не соответствует критериям (например, нет второго ребёнка или жильё не куплено в тот же год), то:
- дети, как собственники долей, обязаны уплатить НДФЛ в размере 13%,
- можно воспользоваться имущественным вычетом – до 1 млн рублей на всю квартиру или пропорционально доле,
- если квартира была в собственности более 5 лет – налог не начисляется․
Как оформить освобождение от налога?
Даже если налог не начисляется, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС и приложить:
- договор купли-продажи,
- документы о рождении детей,
- документы на новое жильё (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН),
- справку о составе семьи․
Что изменится в 2026 году?
В 2026 году:
- льгота для семей с детьми продлена без изменений,
- теперь льгота применима, если второй ребёнок родился до продажи жилья, а не только в год продажи,
- вводится цифровой сервис ФНС, который автоматически проверяет право на льготу при подаче декларации․
Ответ на главный вопрос
Дети, как собственники долей в квартире, не обязаны платить налог с продажи, если их родители воспользовались льготой для семей с детьми․ Для этого:
- Семья должна иметь 2 и более детей․
- Все доли (включая детские) продаются одновременно․
- В тот же год покупается новое жильё․
- Подтверждается улучшение жилищных условий․
Во всех остальных случаях дети, как и взрослые, могут быть обязаны уплатить НДФЛ, если срок владения жильём недостаточен и нет других оснований для освобождения․
Источники: ФЗ № 382-ФЗ, разъяснения ФНС России, письма Минфина РФ от 2024–2026 гг․