Дата публикации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Что говорит закон
2. Какие долги точно не переходят
3. Какие долги могут «прилипнуть»
4. Как защититься при покупке
5. Пошаговый алгоритм действий, если после сделки пришли долги

Что говорит закон

Главный нормативный акт — Жилищный кодекс РФ (ст. 158, 153, 155) и Гражданский кодекс РФ (ст. 210, 548, 549).

• Статья 158 ЖК РФ: обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникает у собственника с момента возникновения права собственности.
• Статья 210 ГК РФ: риск случайной гибели имущества и бремя его содержания переходит к покупателю с момента перехода права собственности, если иное не оговорено в договоре.

Иными словами, по умолчанию долги «старого» собственника новому не переходят. Однако есть важные исключения.

Какие долги точно не переходят

Какие долги могут «прилипнуть»

Взносы на капитальный ремонт

Согласно п. 2 ст. 158 ЖК РФ и постановлению Правительства РФ № 170 от , задолженность по взносам на капремонт переходит к новому собственнику. Размер долга фиксируется в Единой информационной системе капремонта (ЕИСКР).

Обременения, указанные в договоре

Если в договоре купли-продажи прямо прописано, что квартира переходит «со всеми долгами», покупатель автоматически принимает на себя обязательства. Такая формулировка часто встречается в договорах долевого участия при банкротстве застройщика.

Судебные решения, не вступившие в реестр

Если управляющая компания успела обратиться в суд, но решение ещё не вступило в силу, судебные приставы могут «закрепить» долг за квартирой. В таком случае придётся доказывать факт смены собственника.

Как защитится при покупке

1. Запросите выписку из ЕГРН
   В выписке отображаются все обременения (арест, залог, долги по капремонту). Заказывайте срочную электронную выписку не позднее 5 дней до сделки.

2. Справка из УК / ТСЖ
   Форма № 10 — официальный документ, подтверждающий отсутствие долгов. Срок действия — 30 календарных дней.

3. Проверьте ФССП
   На сайте fssprus.ru в разделе «Банк данных исполнительных производств» введите адрес квартиры. Если есть задолженность, уточните, применяется ли она к конкретному собственнику.

4. Включите в договор купли-продажи условие:

   «Продавец гарантирует отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и взносам на капитальный ремонт по состоянию на дату подписания настоящего договора. В случае выявления долгов продавец обязуется погасить их в течение 5 (пяти) календарных дней со дня письменного уведомления покупателя».

5. Депонирование части суммы
   На 3–5 % от цены квартиры можно оформить банковский аккредитив или нотариальное депонирование. Деньги выдаются продавцу только после предоставления чистых справок.

Пошаговый алгоритм действий, если после сделки пришли долги

1. Соберите документы
   • Договор купли-продажи.
   • Акт приёма-передачи.
   • Справка из УК/ТСЖ с датой до сделки.
2. Напишите претензию в УК
   
   В течение 10 дней обязаны дать письменный ответ, иначе — жалоба в жилищную инспекцию.
3. Подайте заявление в суд
   
   Исковое заявление о признании долга не подлежащим взысканию с нового собственника. Судебная практика: 70 % решений в пользу покупателя (данные Судебного департамента при ВС РФ за 2025 г;).
4. Обратитесь к приставам
   
   Если в отношении квартиры уже открыто исполнительное производство, подайте возражения в службу судебных приставов (ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

✔ Долги за воду, свет, газ, тепло, не переходят.
✔ Долги за капитальный ремонт — переходят, если не оговорено иное.
✔ Проверяйте выписки, справки и реестры перед сделкой.
✔ Фиксируйте условия погашения долгов в договоре.
✔ При появлении «старого» долга — претензия → суд → приставы.

Контакт для консультации: Горячая линия Ассоциации юристов России
###-###-#### (круглосуточно, бесплатно).