Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Долевое строительство – это способ финансирования и реализации строительных проектов, при котором будущие пользователи (дольщики) вносят денежные средства в обмен на право собственности на часть построенного объекта. В отличие от жилищного долевого строительства, в коммерческой сфере данный институт не имеет отдельного нормативного закрепления и регулируется общими нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК РБ) и отдельными указами Президента.

Понятие и особенности коммерческой недвижимости

Термин «коммерческая недвижимость» в законодательстве не зафиксирован. В деловой практике он охватывает любые объекты, не относящиеся к жилому фонду и не расположенные в многоквартирных жилых домах. К таким объектам относятся:

торговые помещения в бизнес‑центрах;
офисные и административные здания;
склады, логистические комплексы;
производственные помещения и др.

Целевое назначение помещения (торговля, офис, склад и т.п.) в договоре не играет роли – главное, чтобы объект не входил в жилищный фонд.

Правовое регулирование

Для долевого строительства коммерческой недвижимости основой правового регулирования является Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК РБ). Специальных норм, посвящённых именно этому виду строительства, в кодексе нет, поэтому применяется принцип свободы договора (ст. 402‑410 ГК) и нормы о непоименованных договорах.

Регулирование отношения в сфере долевого строительства в целом осуществляется указом Президента:

Указ Президента РБ от № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (утратил силу).
Указ Президента РБ от № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (действует).
Постановление Совмина от № 156 – порядок заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства (включая коммерческие).

С 13 марта 2019 г. действует вышеуказанное постановление, которое определяет порядок формирования цены, направления физических лиц на строительство, а также условия привлечения денежных средств.

Договор долевого строительства коммерческой недвижимости

Содержание договора

Поскольку отдельного образца закона нет, стороны самостоятельно определяют существенные условия. По практике они включают:

Цена объекта и порядок её изменения (корректировка в случае изменения курса валют, роста стоимости материалов и т.д.);
Платёжный график – сроки и размеры внесения средств дольщиком;
Сроки ввода в эксплуатацию и передача прав собственности;
Объём и порядок выполнения отделочных и иных работ (если застройщик обязуется их выполнить);
Порядок расторжения договора и условия одностороннего отказа;
Размер и сроки возврата денежных средств при прекращении договора;
Ответственность сторон – штрафы, пени, компенсации.

Предмет договора

Предметом является обязательство застройщика в установленный договором срок построить объект недвижимости (указывая точный адрес, название проекта, этажность, площадь, очередь строительства и т.п.) за счёт средств, внесённых дольщиком, и передать его в собственность дольщику.

Существенные условия

Согласно ГК РБ, договор считается заключённым, если достигнуто согласие по всем существенным условиям. К ним относятся:

Предмет договора;
Цена и порядок её изменения;
Сроки исполнения обязательств (строительство, ввод в эксплуатацию, передача прав);
Права и обязанности сторон.

Полномочия сторон

Для избежания признания сделки недействительной необходимо убедиться в наличии у подписывающих лиц достаточных полномочий:

Руководитель предприятия – в уставных документах должно быть указано, что он имеет право заключать договоры;
Если используется доверенность – она должна быть выдана уполномоченным лицом и не выходить за рамки предоставленных полномочий (в т.ч. в соответствии с Законом РБ от № 2020‑XII «О хозяйственных обществах»).

Несоблюдение этих требований может привести к недействительности договора и возврату средств дольщику на основании «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» (ст. 113‑115 ГК).

Цена договора и её корректировка

Валюта расчётов

Согласно п. 1 ст. 298 ГК РБ денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. Однако допускается указание цены в иностранной валюте (обычно доллар США или евро) или в условных единицах. При этом сумма в рублях определяется по официальному курсу Нацбанка на день платежа (если иное не предусмотрено договором).

Корректировка цены

Стороны вправе установить в договоре случаи изменения цены, например:

Изменение курса валюты более чем на х пунктов;
Рост стоимости строительных материалов, подтверждённый официальными актами;
Увеличение (уменьшение) площади объекта после измерений уполномоченным органом.

Если в договоре нет условий о перерасчёте, возврат денежных средств производится в белорусских рублях на основании фактически внесённых сумм.

Перерасчёт при изменении площади

Пример практики:

В договоре указано, что при уменьшении площади застройщик возвращает дольщику разницу в долларах США по курсу Нацбанка на дату обмера;
Если условие отсутствует – возврат производится в рублях, исходя из суммы, внесённой дольщиком.

Государственная регистрация и передача прав собственности

Для долевого строительства коммерческой недвижимости государственная регистрация договора не требуется. Однако застройщик обязан предоставить дольщику весь пакет документов, необходимых для регистрации права собственности в органах Регистрации недвижимости (Единый перечень административных процедур).

В договоре рекомендуется включить пункт:

«Застройщик обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней после завершения строительства и получения акта ввода в эксплуатацию передать дольщику все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, включая техническую документацию и справки о полномочиях».

Прекращение договора и возврат средств

Понятие прекращения

Прекращение договора – это юридическое событие, при котором договор полностью утрачивает юридическую силу (в отличие от расторжения, которое может быть по инициативе одной из сторон). Важно различать эти термины в договоре.

Размер возврата

Если договор не содержит отдельного расчёта, возврат производится в белорусских рублях исходя из реально внесённых средств. При наличии валютных оговорок – возврат в валюте по курсу, установленному в договоре.

Сроки возврата

Согласно ГК РБ (п. 1 ст. 300 в редакции от № 312‑З), возврат денежных средств должен быть произведён в течение 30 дней с момента прекращения договора, если иное не предусмотрено соглашением.

Ответственность сторон

За просрочку платежей дольщика – штрафные санкции могут быть установлены только в случае их явного указания в договоре (размер, порядок начисления).
За несоблюдение сроков ввода в эксплуатацию застройщиком – в договоре могут быть предусмотрены пени за каждый день просрочки; в отсутствие таких пунктов дольщик имеет право требовать компенсацию в виде возврата уплаченных средств с уплатой процентов (ст. 306‑307 ГК).
За нарушение обязательств по отделочным работам – стороны могут установить гарантийный срок и штрафы за несоответствие проектной документации.

Важно, что без соответствующего положения в договоре суд не может применить штрафные санкции «по аналогии» к данному виду отношений (см. постановление Совмина от № 266).

Практические рекомендации для дольщиков

Тщательно проверяйте полномочия представителя застройщика – запросите уставные документы и доверенность.
Убедитесь, что в договоре подробно описан объект строительства (адрес, название проекта, площадь, очередь, этажность).
Обратите внимание на условия изменения цены – фиксируйте максимальный допустимый порог колебаний курса валют.
Согласуйте пункт о перерасчёте при изменении площади и уточните порядок определения суммы возврата.
Требуйте в договор включить гарантии передачи документов для государственной регистрации в течение оговоренного срока.
Проверьте наличие положений о штрафах и пени за просрочку исполнения обязательств любой из сторон.
Сохраняйте все платежные документы и подтверждения (квитанции, банковские выписки).
При возникновении спора – первым шагом направьте письменное требование с указанием конкретных требований и сроков их исполнения.

Долевое строительство коммерческой недвижимости в Республике Беларусь – это гибкий, но юридически сложный инструмент. Отсутствие специализированного законодательства делает особенно важным детальное проработку договора, соблюдение принципа свободы договора и точное определение всех существенных условий. При правильном оформлении и соблюдении требований к полномочиям сторон, корректному исчислению цены и чётким порядком возврата средств, данный механизм может стать надёжным способом финансирования коммерческих проектов.

Список использованных источников

Ба́каева Т. «Долевое строительство коммерческой недвижимости», . https://bii.by/docs/268632
Иванов А. А. «Гражданско-правовое регулирование долевого строительства коммерческих объектов недвижимости», диссертация, 2024. https://www.dissercat.com
Указ Президента РБ от № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь».
Постановление Совмина от № 156 «О порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства».
Гражданский кодекс Республики Беларусь (редакции от № 62‑З, от № 312‑З).
Постановление Совмина от № 266 (в ред. от ).