Актуально с 1 марта 2025 года: юридические лица обязаны подавать все заявления о кадастровом учёте и регистрации прав на недвижимость исключительно в электронном виде. Самым распространённым и удобным форматом передачи данных остаётся XML. Ниже — подробный разбор: какие документы требуются, как они структурируются в XML и какие ошибки чаще всего допускают пользователи.

Зачем нужен XML-формат в Росреестре

XML (eXtensible Markup Language) — это универсальный язык разметки, который позволяет:

• однозначно описать структуру заявления;
• автоматически проверять корректность заполнения (валидация);
• минимизировать человеческий фактор при погашении/переоформлении прав.

Росреестр и МФЦ используют XML как основной формат приёма данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Основные XML-документы при электронной регистрации

Структура ключевого файла request_v01.xml

<?xml version="1.0" encoding="UTF-8"?>
<rrn:Request xmlns:rrn="http://rosreestr.ru/schema/rrn" version="01">
 <rrn:Header>
 <rrn:Date>2026-04-19</rrn:Date>
 <rrn:RegionCode>77</rrn:RegionCode>
 <rrn:RequestType>4</rrn:RequestType> <!-- 4 = регистрация права -->
 </rrn:Header>
 <rrn:ObjectData>
 <rrn:CadNumber>77:01:0004010:123</rrn:CadNumber>
 <rrn:Address>г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 16</rrn:Address>
 </rrn:ObjectData>
 <rrn:Applicant>
 <rrn:Person>
 <rrn:LastName>Иванов</rrn:LastName>
 <rrn:FirstName>Иван</rrn:FirstName>
 <rrn:MiddleName>Иванович</rrn:MiddleName>
 <rrn:SNILS>123-456-789 00</rrn:SNILS>
 </rrn:Person>
 </rrn:Applicant>
</rrn:Request>

Каждый узел имеет строгий набор атрибутов и допустимых значений, описанных в XSD-схеме Росреестра (можно скачать на официальном сайте).

Частые ошибки при подготовке XML-документов

1. Неверный код региона. Например, Москва — 77, Санкт-Петербург — 78, а не «г. Москва» в текстовом поле.
2. Отсутствие кодировки UTF-8. Файлы в ANSI или Windows-1251 автоматически отклоняются.
3. Несовпадение ФИО в XML и скане паспорта. Даже опечатка одной буквы = отказ.
4. Размер вложений > 20 МБ. Сжимайте PDF до 150 dpi, иначе система «зависнет».
5. Отсутствие ЭЦП у заявителя. Подпись должна быть от ФНС или «Контур.Доверенность».

Пошаговая инструкция подачи заявления онлайн

Шаг 1. Подготовьте исходные данные

• Кадастровый номер или условный номер объекта.
• PDF-копии правоустанавливающих документов (ДКП, свидетельство о праве).
• Подтверждение оплаты госпошлины (квитанция в XML).

Шаг 2. Сформируйте XML-файлы

Используйте:

• Официальный «Сервис М2 Росреестра» (free-режим);
• Программу «Контур.ПРО: Росреестр»;
• Любой редактор с поддержкой XSD-схем (Notepad++, Oxygen XML).

Шаг 3. Подпишите пакет ЭЦП

Обязательно проверьте, что:

• сертификат действителен;
• ключ не заблокирован из-за просроченного СКЗИ.

Шаг 4. Отправьте через шлюз Росреестра

Личный кабинет → «Электронная регистрация» → «Отправить заявление». Система вернёт номер квитанции и дату приёма в формате yyyy-MM-dd'T'HH:mm:ss.

Шаг 5. Отслеживайте статус

Коды приходят в XML-ответе:

• 01 — принято;
• 02 — требуется устранить замечания;
• 03 — зарегистрировано;
• 04 — отказано (указана причина в узле RejectReason).

Типовые сценарии (новостройки, доля, ипотека)

Новостройка: ДДУ → XML-пакет

Обязательно приложите:

• ДДУ (договор долевого участия);
• Разрешение на ввод в эксплуатацию;
• Акт приёма-передачи.

Доля в квартире

Укажите в XML:

<rrn:ShareNumerator>1</rrn:ShareNumerator>
<rrn:ShareDenominator>2</rrn:ShareDenominator>

Ипотека одновременно с регистрацией права

Добавьте узел <rrn:Encumbrance> с атрибутом Type="Mortgage".

Что делать при отказе?

1. Скачайте отказ в XML.
2. Устраньте замечания (обновите файлы).
3. Повторно подпишите пакет тем же ЭЦП.
4. Отправьте в течение 30 календарных дней без новой оплаты госпошлины.

Полезные ссылки

• Прямая ссылка на электронную подачу заявлений
• Скачать актуальные XSD-схемы (zip, 1,2 МБ)
• Горячая линия Росреестра: ###-###-####

Если остались вопросы, пишите в комментариях, разберём вашу конкретную ситуацию!