Полный чек-лист для арендодателя и арендатора. Ошибки, которые могут стоить миллионов.
Зачем вообще нужна «бумажная волокита»?
Без правильно оформленного пакета документов:
- договор аренды не будет зарегистрирован в Росреестре;
- арендатор не сможет поставить кассу или расчётный счёт на адрес помещения;
- в случае спора суд откажет из-за отсутствия доказательств права собственности и состояния объекта;
- налоговая может доначислить НДС и НДФЛ, если арендодатель — физлицо.
Базовый список документов для арендодателя
Подтверждение права собственности
- ЕГРН-выписка не старше 5 рабочих дней (заказывается через МФЦ, Госуслуги или Росреестр).
- Договор купли-продажи, дарения, приватизации или судебное решение — оригинал + копия.
Техническая документация
- Технический план (требуется, если сдаётся часть помещения). Стоимость в Москве: от 10 000 ₽, срок 5–7 дней.
- План БТИ или поэтажный план здания (проверяет соответствие фактического и кадастрового состояния).
- Справка о классе энергоэффективности (обязательна для объектов площадью > 1 000 м²).
Разрешительная документация
- Санитарно-эпидемиологическое заключение (если помещение предназначено для общепита, медицины, детей).
- Разрешение на перепланировку (при наличии).
Учётные документы юрлица/ИП
- Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП не старше 30 дней.
- Устав, приказ о назначении директора, доверенность на представителя (если подписывает не директор).
- Карточка с образцами подписей и печатью (если используется).
Обязательный акт приёмки-передачи
Форма акта:
- Фотофиксация каждого повреждения (дата и время на фото).
- Показания счётчиков воды, электроэнергии, тепла.
- Подписи обеих сторон и печати (если есть).
Без акта суд в 2026 году отказал 72 % арендодателей в компенсации ущерба!
Что должен проверить арендатор до подписания договора
| Что проверяем | Какой документ запрашиваем | Красный флаг |
|---|---|---|
| Ограничения (арест, залог) | Выписка ЕГРН | Запись о залоге/аресте |
| Целевое назначение | Выписка ЕГРН / План БТИ | «Жилое помещение» вместо «нежилое» |
| Субаренда | Договор субаренды + согласие собственника | Нет согласия собственника |
| Собственник — ребёнок | Согласие органа опеки | Договор без согласия опеки |
Регистрация договора аренды в Росреестре (срок > 1 год)
Когда обязательна регистрация
Если срок аренды более 1 года или договор заключён на неопределённый срок — регистрация обязательна (ст. 651 ГК РФ).
Пакет документов в МФЦ/Росреестр
- Заявление формы Росреестра (заполняется онлайн или на месте).
- Договор аренды в 3-х экземплярах (все страницы пронумерованы, подписи сторон).
- Паспорта сторон или доверенности.
- ЕГРН-выписка.
- Технический план (при аренде части помещения).
- Квитанция об оплате госпошлины — 2 000 ₽ (для юрлиц), 1 000 ₽ (для физлиц).
Срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче в МФЦ, 5 дней — через электронную подпись (ЭЦП).
Налоги и коды ОКВЭД в 2026 году
Коды ОКВЭД для сдачи в аренду
- 68.20.1, аренда офисов.
- 68.20.29 — прочая нежилая недвижимость (склады, производственные здания).
Налоговые режимы
| Статус арендодателя | Режим | Ставка | НДС |
|---|---|---|---|
| Физлицо | НДФЛ | 13 % (резидент) / 30 % (нерезидент) | Не плательщик |
| ИП на УСН «Доходы» | 6 % | Не плательщик | — |
| ООО на УСН «Доходы» | 6 % | Не плательщик | — |
| ООО на ОСНО | 20 % прибыль | Плательщик 20 % | + |
Чек-лист перед подписанием договора
- Проверен ЕГРН (свежая выписка).
- Составлен и подписан акт приёмки-передачи с фото.
- Указаны точные метраж, адрес, этаж, кадастровый номер.
- Прописан порядок удержания залога и возврата при выезде.
- Есть согласие собственника на перепланировку (если нужна).
- Регистрация в Росреестре запланирована (если срок > 1 год).
- Определён ОКВЭД и выбран налоговый режим.
Популярные ошибки и как их избежать
- Ошибка: «Договор у нотариуса = автоматическая регистрация».
Решение: нотариус только удостоверяет подписи, регистрацию делает Росреестр. - Ошибка: пропустить технический план при аренде части офиса.
Решение: Росреестр приостановит регистрацию, потребует дополнительные документы. - Ошибка: не указать в договоре индекс-дефлятор для ежегодной индексации аренды.
Решение: прописать формулу: «Арендная плата ежегодно индексируется на коэффициент, утверждаемый Минэкономразвития».
Где оформить всё быстро и без очередей
- МФЦ: бесплатно, но очереди и 7–10 дней.
- Электронная регистрация: через Госуслуги с ЭЦП — 2 000 ₽, 3–5 дней.
- Контур.Эльба: подберёт коды ОКВЭД, сформирует договор, отправит в Росреестр онлайн.
Данная статья подготовлена на основе актуального законодательства РФ на г. Перед подписанием договора рекомендуем проконсультироваться с юристом или регистратором Росреестра.