Что такое «Документ о передаче недвижимого имущества» и когда он нужен

Документ о передаче недвижимого имущества (далее — ДПНИ) — это официальный юридический акт, фиксирующий факт перехода права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости от одного лица к другому.

Отличие от договора купли-продажи: договор обязывает передать объект, а документ о передаче удостоверяет факт передачи. Именно с момента подписания ДПНИ покупатель приобретает риски случайной гибели имущества и право владения и пользования.

• Ситуации, в которых нужен ДПНИ:
• При купле-продаже квартиры, дома, офиса, земельного участка.
• При дарении, мене, ренте, наследовании по завещанию.
• При вводе объекта долевого строительства (ДДУ) в эксплуатацию.
• При переводе жилого помещения из фонда социального найма в собственность.

Нормативно-правовая база (РФ, актуально на апрель 2026 г.)

1. Гражданский кодекс РФ — ст. 549–551, 556 (обязательность передаточного акта).
2. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 2 ст. 16 — документы, подтверждающие переход права);
3. Приказ Минэкономразвития № 291 от (форма передаточного акта и приёмо-сдаточного протокола).
4. Письмо ФНС России № БС-4-21/3515@ от , разъяснение по обязательным реквизитам.

Какие бывают формы ДПНИ

Обязательные реквизиты документа (п. 6 ст. 16 № 218-ФЗ)

• Дата и место составления (фактическая дата подписания).
• Полные паспортные данные сторон (Ф. И. О., серия/номер паспорта, кем выдан, дата выдачи).
• Идентификационные номера (СНИЛС, ИНН).
• Кадастровый номер объекта.
• Адрес (по ЕГРН).
• Площадь и назначение помещения.
• Сведения об отсутствии/наличии обременений.
• Описание состояния объекта и наличие встроенной мебели/техники.
• Подписи сторон + расшифровка.
• Ссылка на основание перехода права (договор купли-продажи № __ от «__» ____ 2026 г.).

Пошаговая инструкция по оформлению

Шаг 1. Подготовка

• Получите выписку ЕГРН не позднее 5 дней до подписания.
• Убедитесь, что кадастровая стоимость актуальна (изменения вступили с 1 января 2026 г.).
• Если имеется ипотека — закажите согласие банка на передачу (письмо ФНС № ИП-4-21/698@ от ).

Шаг 2. Составление документа

Используйте типовую форму (см. ниже). При необходимости дополните:

• Акт обследования инженерных систем.
• Список ключей (кол-во, тип, примечание).
• Фото/видео фиксацию состояния помещения.

Шаг 3. Подписание и нотариальное удостоверение

Если нотариус не обязателен: достаточно личного присутствия сторон и 2 свидетелей (желательно).

Если нотариус обязателен: запишитесь онлайн через Госуслуги, получите квитанцию об оплате госпошлины 0,5 % от кадастровой стоимости, но не более 20 000 ₽ (п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Шаг 4. Передача и регистрация в Росреестре

1. Сдать документы через МФЦ/электронную подпись (портал Госуслуги).
2. Ожидать не более 7 рабочих дней (с срок сокращён до 3-5 дней при электронной подаче).
3. Получить выписку ЕГРН с новым правообладателем.

Типовой образец передаточного акта (сокращённый)

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ
г. Москва, «19» апреля 2026 г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан ОВД «Басманный» г.,
 СНИЛС 123-456-789 00, ИНИ 770123456789, далее «Передающая сторона»;
Петрова Анна Сергеевна, паспорт 77 89 654321, выдан УМВД «Северный» г.,
 СНИЛС 987-654-321 00, ИНИ 772987654321 — далее «Принимающая сторона»,
составили настоящий акт о нижеследующем:
Объект недвижимости: квартира № 45, расположенная по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, корп. 2, эт. 5,
 общая площадь 64,2 м², кадастровый номер 77:05:0004010:1234.
Документ-основание: договор купли-продажи № 123/26 от «15» апреля 2026 г., зарегистрированный в ЕГРН г.,
 реестровый № 77-77-01/026/2026-123.
Обременений/арестов не зафиксировано, что подтверждается выпиской ЕГРН № 77-026-2026/12345 от г.
Передача осуществлена «19» апреля 2026 г. в 12:00 по московскому времени.
Состояние объекта: квартира принята в полном объёме, ключи (3 шт.) вручены, коммунальные платежи оплачены до г.
...
Подписи:
________________/Иванов И.И./
________________/Петрова А.С./

Частые ошибки и способы их избежать

Стоимость и сроки (федеральные тарифы 2026 г.)

• Госпошлина: 2 000 ₽ за регистрацию права + 350 ₽ за кадастровый учёт.
• Нотариальные услуги: 0,5 % кадастровой стоимости, мин. 3 000 ₽, макс. 20 000 ₽.
• Юридическое сопровождение: от 5 000 до 15 000 ₽ (зависит от региона).
• Срок регистрации: 3–7 рабочих дней при электронной подаче; до 12 дней — при бумажной.

Практический чек-лист перед подписанием

Есть выписка ЕГРН не старше 5 дней
Проверены паспорта сторон на актуальность
Сверены кадастровый и фактический адрес
Указаны все приборы учёта и их показания
Есть согласие банка (если ипотека)
Документ подписан в 3 экземплярах (стороны + МФЦ)

Куда обращаться за помощью

Бесплатные консультации:

• Официальный сайт МФЦ России

• Портал Росреестра: личный кабинет

• Горячая линия ФНС: ###-###-#### (круглосуточно)

© 2026, Правовая справка. При цитировании активная ссылка на источник обязательна.