Цель статьи – предоставить полное руководство по оформлению договора переуступки права аренды земельного участка‚ раскрыть правовые и бухгалтерские нюансы‚ а также предложить готовый образец договора‚ актуальный для 2021 года.

Что такое переуступка права аренды?

Переуступка (ценовой) – это цивильно-правовая сделка‚ в рамках которой цедент (прежний арендатор) передаёт цессионарий (новому арендатору) свои права и обязанности‚ вытекающие из договора аренды земельного участка. При этом собственником земли остаётся арендодатель‚ а цессия не требует его согласия‚ если иное не предусмотрено арендным договором.

Ключевые понятия

• Цедент – лицо‚ передающее право аренды.
• Цессионарий – лицо‚ принимающее право аренды.
• Арендодатель – собственник земли‚ с которым заключён исходный договор аренды.
• Переуступка – передача арендных прав и обязанностей от цедента к цессионарию.

Нормативно‑правовая база 2021 года

1. Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – статья 382‑386 о праве уступки (цесии).
2. Федеральный закон от № 208-ФЗ «Об аренде земельных участков».
3. Налоговый кодекс РФ – статья 149 (начисление НДС при передаче прав).
4. Бухгалтерский учет – ПБУ 6/01 «Учет операций с арендой» и ПБУ 11/2008 «Учет доходов и расходов».
5. Закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» – порядок включения прав аренды в конкурсную массу.

Основные условия договора переуступки

Структура типового договора включает следующие разделы:

1. Вводные сведения – наименование сторон‚ реквизиты‚ юридический адрес.
2. Предмет договора – точное описание передаваемого права аренды (участок‚ площадь‚ кадастровый номер‚ срок аренды‚ арендная плата).
3. Цена переуступки и порядок расчётов – сумма‚ способ оплаты‚ сроки.
4. Налогообложение – порядок начисления и уплаты НДС (если цедент – плательщик НДС).
5. Права и обязанности сторон – переход ответственности‚ сохранение гарантий арендодателя.
6. Порядок уведомления арендодателя – если договор аренды требует согласия.
7. Ответственность сторон – штрафные санкции‚ убытки.
8. Порядок разрешения споров – арбитражный суд‚ медиатор.
9. Прочие условия – форс-мажор‚ конфиденциальность‚ срок действия договора.
10. Подписи сторон – печати (при необходимости) и даты.

НДС при переуступке права аренды

Если цедент является плательщиком НДС‚ то при передаче права аренды он обязан начислить НДС в размере 20 % от цены переуступки (ст. 149 НК РФ). При этом:

• НДС включается в счет‑фактуру‚ выставляемую цедентом цессионарию.
• Цессионарий‚ будучи также плательщиком НДС‚ имеет право на вычет налога.
• Если цессионарий не является плательщиком НДС‚ он обязан уплатить налог в бюджет без права вычета.

Бухгалтерский учет переуступки

Для организации‚ осуществляющей переуступку‚ важны следующие проводки:

1. Отражение получения выручки от переуступки:

   Дт 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – Кт 90 «Продажи» (субсчёт «Переуступка прав»)
    

2. Начисление НДС (при необходимости):

   Дт 90 «Продажи» – Кт 68 «Расчеты по НДС» (начисление)
    

3. Списание стоимости переуступки в случае‚ если передаваемое право было учтено в балансе:

   Дт 91 «Прочие доходы и расходы» – Кт 01 «Основные средства» (или 08 «Вложения во внеоборотные активы»)
    

Переуступка при банкротстве должника

Если цедент находится в процедуре банкротства‚ необходимо учитывать:

• Переуступка прав может быть признана недействительной арбитражным судом‚ если она нарушает интересы кредиторов.
• Для включения в конкурсную массу переуступка должна быть оформлена до даты открытия процедуры или одобрена арбитражным управляющим.
• При продаже права аренды в рамках конкурсных процедур применяется отдельный порядок расчётов и утверждения цены.

Образец договора переуступки права аренды (2021 г.)

Ниже представлен шаблон договора‚ адаптированный под требования законодательства 2021 года. При использовании шаблона рекомендуется провести юридическую проверку и внести индивидуальные реквизиты.

ДОГОВОР ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
№ ___ от «__» _______ 2021 г.

г. ____________ 

<ЦЕДЕНТ>: _______________________________‚ в лице ___________‚ действующего на основании ___________‚ именуемый в дальнейшем «Цедент»‚ с одной стороны‚
и
<ЦЕССИОНАРИЙ>: _______________________________‚ в лице ___________‚ действующего на основании ___________‚ именуемый в дальнейшем «Цессионарий»‚ с другой стороны‚
совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:
Предмет договора
 1.1. Цедент передаёт‚ а Цессионарий принимает право аренды земельного участка:
 • кадастровый номер: _______________________;
 • площадь: ___________ м²;
 • адрес: _______________________________;
 • срок аренды: с «__» _______ 20__ г. по «__» _______ 20__ г.;
 • арендная плата: ___________ рублей в месяц.
 1.2. Права и обязанности‚ вытекающие из Договора аренды № ______ от «__» _______ 20__ г.‚ переходят к Цессионарию с момента подписания настоящего Договора.

Цена переуступки и порядок расчётов
 2.1. Стоимость переуступки составляет ___________ (__________________) рублей.
 2.2. Цессионарий уплачивает указанную сумму Цеденту в течение _____ банковских дней с даты подписания настоящего Договора.
 2.3. Платёж производится путём перечисления на расчётный счёт Цедента: ___________________________.

Налоговые обязательства
 3.1. Цедент является плательщиком НДС. При расчёте цены переуступки к ней добавляется НДС в размере 20 % – ___________ рублей.
 3.2. Цессионарий обязуется принять к оплате сумму‚ включающую НДС‚ и в случае своей регистрации как плательщика НДС – получить вычет налога в установленном порядке.

Права и обязанности сторон
 4.1. Цедент гарантирует‚ что передаваемое право аренды свободно от обременений‚ кроме указанных в Приложении А.
 4.2. Цессионарий принимает на себя все обязательства по уплате арендной платы‚ налогов и иных платежей‚ предусмотренных Договором аренды.
 4.3. Цедент обязуется предоставить Цессионарию весь пакет документов‚ связанных с арендой‚ в течение ___ дней после подписания Договора.

Уведомление арендодателя
 5.1. По требованию арендодателя Стороны обязаны совместно направить ему уведомление о переуступке в течение ___ дней с момента подписания Договора.

Ответственность сторон
 6.1. За несоблюдение сроков оплаты Цессионарий уплачивает штраф в размере _____ % от просроченной суммы за каждый день просрочки.
 6.2. В случае нарушения условий настоящего Договора Цедент возмещает Цессионарию все убытки‚ подтверждённые документально.

Разрешение споров
 7.1. Все споры‚ возникающие из настоящего Договора‚ решаются в арбитражном суде г. ___________ в соответствии с действующим законодательством РФ.

Прочие условия
 8.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
 8.2. Договор составлен в двух экземплярах‚ по одному для каждой из Сторон‚ оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Реквизиты и подписи сторон

<ЦЕДЕНТ>: <ЦЕССИОНАРИЙ>:
____________________________________ ____________________________________
(подпись‚ Ф.И.О.) (подпись‚ Ф.И.О.)

М.П. М.П.

Практические рекомендации

• Проверьте арендный договор – убедитесь‚ что в нём нет ограничения на цессию.
• Согласуйте с арендодателем – даже если согласие не требуется‚ уведомление уменьшит риск споров.
• Оцените стоимость права – привлеките независимого оценщика‚ особенно при банкротстве.
• Учитывайте НДС – при расчётах учитывайте возможность вычета налога у цессионария.
• Бухгалтерская проводка – оформляйте документальное подтверждение получения выручки и НДС.
• При банкротстве – согласуйте действие с арбитражным управляющим‚ чтобы избежать признания сделки недействительной.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли переуступить право аренды без согласия арендодателя?

Да‚ если иное не предусмотрено в договоре аренды. Однако рекомендуется уведомить арендодателя‚ чтобы избежать претензий.

Нужно ли платить НДС‚ если цессионарий не является плательщиком налога?

Да. Цедент начисляет НДС в размере 20 % от цены переуступки‚ а цессионарий уплачивает его в бюджет без права вычета.

Как отразить переуступку в бухгалтерском учёте?

Оформляется как доход от реализации прав (счёт 90) и‚ при необходимости‚ начисление НДС (счёт 68). При списании стоимости права – проводка через счёт 91.

Можно ли провести переуступку во время открытой процедуры банкротства?

Только с согласия арбитражного управляющего и при условии‚ что сделка не ущемляет интересы кредиторов.

Сколько времени занимает оформление переуступки?

В среднем 10‑15 рабочих дней‚ если все документы в порядке и арендодатель не требует дополнительного согласования.

Оформление договора переуступки права аренды земельного участка – процесс‚ требующий внимательного подхода к юридическим‚ налоговым и бухгалтерским аспектам. Приведённый образец и рекомендации помогут подготовить документ‚ соответствующий требованиям законодательства 2021 года‚ и минимизировать риски для обеих сторон.