Оформление сделки по купле‑продажи недвижимости — один из самых ответственных этапов в жизни
как продавца, так и покупателя. Одним из часто задаваемых вопросов является количество
копий (экземпляров) договора, которые необходимо подготовить. В этой статье мы разберём,
какие нормативные требования существуют, какие практические рекомендации дают юристы и
какие варианты возможны в зависимости от конкретных условий сделки.
Нормативно‑правовая база
Основные требования к количеству экземпляров договора купли‑продажи недвижимости закреплены в
следующих нормативных актах:
- Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 16). Он
устанавливает, что договор должен быть представлен в не менее чем в двух экземплярах
— по одному для каждой из сторон сделки. - Постановление Правительства РФ от № 185 «Об утверждении Порядка государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В пункте 3 данного документа
указано, что для подачи в органы регистрации (Росреестр) требуется третий экземпляр
договора. - Региональные инструкции (например, в Москве и Санкт‑Петербурге) могут рекомендовать
подготовку трех‑четырех экземпляров в зависимости от количества участников и
необходимости предоставления копий в МФЦ, БТИ или нотариусу.
Стандартный набор экземпляров
На практике большинство специалистов советуют готовить три экземпляра договора. Их
назначение следующее:
- Для продавца — оригинал, который остаётся у продавца до момента передачи прав.
- Для покупателя — оригинал, получаемый после подписания и регистрации сделки.
- Для органов регистрации (Росреестр, БТИ, МФЦ) — копия, подающаяся в пакет документов
при государственной регистрации права собственности.
Такой набор покрывает все базовые требования и минимизирует риски возникновения недоразумений.
Когда может потребоваться больше экземпляров?
В зависимости от специфики сделки, количества участников и требований сторон, количество
копий может быть увеличено:
- Третья сторона — посредник или агент: если в сделке участвует агент по недвижимости,
часто готовят четвёртый экземпляр для него. - Нотариальное заверение: нотариус может потребовать отдельный экземпляр для
заверения подписи, особенно если договор подписывается в разных местах. - Многочисленные собственники: если продавец (или покупатель) имеет несколько совладельцев,
каждому из них рекомендуется выдать по экземпляру, а также один общий для регистрации. - МФЦ и электронные сервисы: при подаче через Многофункциональный центр (МФЦ) иногда
требуется отдельный комплект документов, включая копию договора.
Пошаговая инструкция по подготовке экземпляров
Шаг 1. Сбор исходных данных
Перед составлением договора соберите следующие документы:
- Паспорта и ИНН сторон.
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
- Технический паспорт (сведения о недвижимости).
- Согласие супруга(и) (если требуется по закону).
- Документы, подтверждающие отсутствие обременений (ипотека, арест и пр.).
Шаг 2. Составление текста договора
Текст договора должен включать обязательные реквизиты, указанные в ст. 423 ГК РФ и в
законе 218‑ФЗ:
- Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН, адреса).
- Точное описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь).
- Условие о передаче прав (прямая передача или через регистрацию).
- Стоимость сделки и порядок оплаты (наличный расчёт, безналичный перевод, рассрочка).
- Права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий.
- Условия расторжения договора.
- Подписи сторон и дата подписания.
Шаг 3. Печать и копирование
Распечатайте договор на официальных бланках (если таковые имеются) и сделайте необходимое
количество копий. Рекомендуется использовать один и тот же лист бумаги для всех экземпляров,
чтобы избежать вопросов о подлинности.
Шаг 4. Подписание
Все экземпляры подписываются одновременно в присутствии свидетелей (по желанию) или нотариуса.
Если подпись производится в разных местах, следует после подписания всех копий
провести их сканирование и отправить друг другу по электронной почте для сверки.
Шаг 5. Подача в регистрирующий орган
Один из экземпляров передаётся в Росреестр (через МФЦ, онлайн‑портал или напрямую в отдел).
После регистрации в выписке из ЕГРН указывается новый собственник, а оригинальный
экземпляр договора передаётся покупателю.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Сколько экземпляров договора обязателен по закону?
Минимум два (по одному для каждой стороны). Для регистрации требуется третий экземпляр,
поэтому практический минимум — три копии.
Можно ли обойтись одним экземпляром?
Теоретически, если обе стороны подпишут один документ и затем каждый получит скан-копию,
это может быть принято в некоторых случаях. Однако в реальной практике такие договоры
часто отклоняются регистрирующими органами, поскольку требуется оригинал для каждой
стороны.
Нужен ли отдельный экземпляр для нотариуса?
Если договор подписывается в присутствии нотариуса, нотариус обычно заверяет одну из
копий (обычно ту, которая будет передана в Росреестр). Поэтому отдельный экземпляр не
обязателен, но иногда практикуется подготовка отдельного листа для заверения.
Что делать, если в сделке участвует несколько продавцов?
Каждому продавцу рекомендуется выдать свой оригинал договора, а также один общий экземпляр
для регистрации. Таким образом, при трех продавцах и одном покупателе может потребоваться
до пяти‑шести копий.
Можно ли использовать электронный договор?
С 2023 года в России допускается электронная форма договора, подписанная с помощью
квалифицированной электронной подписи (КЭП). В этом случае достаточно одного электронного
документа, но для регистрации в Росреестр часто всё‑равно требуется распечатанный оригинал.
Поэтому рекомендуется иметь хотя бы один бумажный экземпляр.
Подготовка правильного количества экземпляров договора купли‑продажи недвижимости, важный
шаг, позволяющий избежать задержек в регистрации и конфликтов между сторонами. Кратко
подытожим основные рекомендации:
- Минимум два экземпляра — по одному для продавца и покупателя.
- Для подачи в Росреестр требуется третий экземпляр.
- Если участвуют посредники, нотариусы, несколько собственников или требуется
отдельный комплект для МФЦ — готовьте четыре‑пять копий. - Все экземпляры должны быть идентичны, подписаны одновременно и содержать все
обязательные реквизиты. - При наличии электронных подписей можно сократить количество бумажных копий,
но рекомендуется сохранять хотя бы один оригинал для регистрации.
Соблюдая эти простые правила, вы гарантируете законность и прозрачность сделки, а также
сократите риск возникновения споров в дальнейшем.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Автор: юридический отдел «Право и Недвижимость»