Когда вы подаете декларацию на имущественный налоговый вычет, главным показателем для ФНС становится то, сколько денег вы реально потратили из собственного кармана. Ниже разберёмся, что именно относится к «своим деньгам», какие документы это подтверждают и как правильно указать сумму в декларации 3-НДФЛ.
Что такое «фактически уплаченные личные средства»
Личные средства — это деньги, которые вы:
- перечислили продавцу квартиры/дома/участка со своего банковского счёта или карты;
- внесли наличными и получили подписанный приходник;
- направили на оплату строительных материалов, проектных и отделочных работ;
- оплатили по договору долевого участия (ДДУ) или договору уступки права требования.
Что не считается личными средствами для целей вычета:
- суммы, полученные по материнскому капиталу, военной ипотеке, льготным сертификатам;
- деньги, выданные банком в виде ипотечного кредита (их можно вернуть отдельно в виде процентного вычета);
- субсидии и гранты от государства или работодателя.
Максимальный размер вычета в 2026 году
В 2026 году предельная база для вычета по покупке или строительству жилья составляет:
- 6 000 000 рублей — новый лимит (по последним поправкам).
Таким образом, при ставке НДФЛ 13 % можно вернуть:
6 000 000 × 13 % = 780 000 рублей.
Если вы потратили меньше 6 млн рублей, вычет рассчитывается именно из фактических затрат.
Какие документы подтверждают фактические расходы
При покупке квартиры/дома
- Договор купли-продажи или ДДУ.
- Платёжные документы:
- выписки со счёта/карты, платёжные поручения, квитанции;
- расписка продавца в получении денег (желательно заверить нотариально).
- Справка о праве собственности (ЕГРН).
При строительстве дома
- Договор подряда или смета на строительные работы.
- Акты выполненных работ и акты приёма-передачи.
- Чеки/накладные на материалы: кирпич, бетон, кровля, окна, инженерные системы и т. д.
- Договор на проектные услуги и оплата по ним.
Как указать сумму в декларации 3-НДФЛ
Шаг 1. Заполняем лист «Д1»:
- в строке 130 «Стоимость объекта» указываем фактически уплаченные личные средства, но не более 6 000 000 ₽;
- в строке 140 «Проценты по кредиту» указываем сумму уплаченных процентов (если ипотечный вычет оформляете одновременно).
Шаг 2. Прикладываем:
- все сканированные платёжки (PDF/JPEG);
- договоры и акты;
- выписку из ЕГРН.
Примеры расчёта
Пример 1: Квартира без ипотеки
- Цена квартиры по договору: 5 100 000 ₽
- Из них маткапитал: 630 000 ₽
- Фактические личные средства: 5 100 000 − 630 000 = 4 470 000 ₽
- Вычет НДФЛ: 4 470 000 × 13 % = 581 100 ₽
Пример 2: Дом под ключ
- Расходы на строительные работы и материалы: 3 800 000 ₽
- Расходы на проект и разрешения: 200 000 ₽
- Фактические личные средства: 4 000 000 ₽
- Вычет НДФЛ: 4 000 000 × 13 % = 520 000 ₽
Частые ошибки
- Указание в декларации полной цены, включая маткапитал или военную ипотеку — приводит к отказу.
- Отсутствие подписи продавца на расписке — налоговая может не признать факт оплаты.
- Платёжные документы оформлены на родственников — нужно дополнительное заявление о совместном владении.
- Убедитесь, что в договоре и платёжках указаны ваши Ф. И. О.
- Вычтите из общей суммы любые субсидии, сертификаты, кредитные средства.
- Проверьте лимит 6 млн ₽ — не превышайте его в строке 130 листа Д1.
- Сохраните все оригиналы документов — ФНС может запросить при камеральной проверке.
Соблюдая эти правила, вы точно укажете «сумму фактически уплаченных личных средств» и без проблем получите положенный налоговый вычет в 2026 году.