Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Содержание
- Что такое договор купли-продажи недвижимости ЮЛ→ФЛ?
- Правовая база 2026 года
- Отличия от сделки между физлицами
- Пошаговая инструкция оформления
- Бухгалтерские проводки для юр. лица
- Налоги и отчётность
- Риски и типичные ошибки
- Скачиваемый образец договора
Что такое договор купли-продажи недвижимости ЮЛ→ФЛ?
Договор купли-продажи недвижимости между юридическим и физическим лицом — это соглашение, по которому организация (продавец) передаёт во владение гражданина (покупателя) объект недвижимости: квартиру, апартаменты, земельный участок, офис, склад и т. д.
С 2026 года спрос на земельные участки вырос на 23 % по сравнению с 2025 г. (данные Росреестра). Более 40 % всех сделок совершаются именно между юр. и физ. лицами: застройщики продают квартиры в новостройках, компании избавляются от непрофильных активов, а также используют продажу как способ вывода дивидендов учредителям.
Правовая база 2026 года
- Гражданский кодекс РФ, гл. 30 «Купля-продажа» (ст. 454–491)
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Федеральный закон № 214-ФЗ (если объект продаётся в рамках долевого строительства)
- ФНС России 2026-04-01: новые формы отчётности по НДФЛ для юр. лиц, осуществляющих выплату доходов физлицам (Приказ ММВ-7-11/782@)
Отличия от сделки между физлицами
| Параметр | ЮЛ → ФЛ | ФЛ → ФЛ |
|---|---|---|
| Форма расчётов | Безнал или касса, но > 100 000 ₽, только БСО и а/с | Любая (включ. наличные) |
| Налоги | НДФЛ 13 % удерживается компанией-агентом, плюс НДС | НДФЛ 13 % самостоятельно (3-НДФЛ) |
| Бухгалтерия | Обязательно списание с баланса, начисление НДС, курсовых разниц | Не требуется |
| Госпошлина | 2 000 ₽ за юр. лицо, 2 000 ₽ за физ. лицо (по 1 объекту) | 2 000 ₽ |
Пошаговая инструкция оформления
- Подготовка документов
- Выписка ЕГРН не старше 7 дней
- Подтверждение права собственности юр. лица (ЕГРЮЛ, решение единственного участника)
- Разрешение на отчуждение (если в уставе нужно)
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке и налогам
-
Форма обязательна в письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется, но допускается по желанию сторон.
- Оплата
- Через расчётный счёт покупателя
- Аккредитив или эскроу-счёт в банке (с 2026 г. рекомендован ЦБ РФ)
- Подписание передаточного акта
Обязательный документ с указанием даты передачи ключей, счётчиков и тех. паспортов.
- Росреестр
Подача заявления через МФЦ или ЕГРН-онлайн. Срок регистрации 5–7 рабочих дней.
Бухгалтерские проводки для юр. лица
Пример: продажа офиса за 5 000 000 ₽ (НДС 20 %)
- Дт 62 Кт 91-1 — 5 000 000 ₽ выручка
- Дт 91-2 Кт 68 — 833 333 ₽ НДС
- Дт 02 Кт 01 — 3 000 000 ₽ списание амортизации
- Дт 91-2 Кт 01 — 2 000 000 ₽ остаточная стоимость
- Дт 51 Кт 62 — 5 000 000 ₽ поступление денег
Налоги и отчётность
| Налог | Кто платит | Ставка | Срок |
|---|---|---|---|
| НДФЛ | Юр. лицо (налоговый агент) | 13 % (15 % при > 5 млн ₽) | Не позднее следующего дня после оплаты |
| НДС | Юр. лицо | 20 % (10 % или 0 % льготы) | Квартальная декларация (25-е число) |
| Налог на прибыль | Юр. лицо | 20 % (в т.ч. 3 % в фед. бюджет) | Ежеквартально (28-е число) |
Риски и типичные ошибки
- Недействующий учредитель. Проверяйте ЕГРЮЛ и полномочия подписанта.
- Обременения. 28 % сделок в 2026 г. отменены из-за ареста или залога.
- Ошибки в кадастровом номере. Приводят к отказу Росреестра.
- Неверная ставка НДС. Освобождение от НДС возможно при продаже жилой недвижимости, если она использовалась > 3 лет и не была предметом ИТ.
Скачиваемый образец договора
Скачать Word-шаблон договора купли-продажи недвижимости (ЮЛ→ФЛ) -026 г.
Вся информация актуальна на г. Перед подписанием договора рекомендуется консультация квалифицированного юриста и бухгалтера.