Важно: 20 апреля 2026 года законодательство РФ не внесло кардинальных изменений в порядок оформления таких сделок, однако усилилась проверка полномочий доверенного лица и требований к содержанию доверенности.

Что такое долевая собственность и почему сделка по доверенности требует особого внимания

Долевая собственность — это когда квартира принадлежит сразу нескольким лицам (например, супругам, родственникам, бизнес-партнёрам), у каждого из которых есть своя определённая доля в праве общей собственности.

При продаже такой квартиры по доверенности появляются дополнительные риски:

• риск превышения полномочий представителя;
• возможные претензии остальных долевладельцев;
• особенности нотариального удостоверения сделки.

Какие документы понадобятся продавцу (доверенному лицу)

1. Основной пакет:
   • свидетельство о праве собственности (ЕГРН-выписка не старше 5 дней);
   • паспорт собственника (оригинал + копия);
   • согласие супруга/супруги (если доля приобретена в браке);
2. По доверенности:
   • нотариально удостоверенная доверенность;
   • паспорт доверенного лица;
   • документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Как проверить полномочия доверенного лица

Ключевые моменты, которые должен проверить покупатель:

• Срок действия. С г. доверенность на совершение сделки с недвижимостью не может быть выдана более чем на 1 год (ст. 185.1 ГК РФ).
• Перечень полномочий. В тексте должно быть указано «право продать, передать, подписать договор купли-продажи, получить деньги, расписаться в передаточном акте».
• Сведения о доле. Указать, что доверенность выдана именно на долю в квартире, её размер и кадастровый номер.

Порядок заключения договора купли-продажи

Шаг 1. Сбор и проверка документов

Обе стороны совместно запрашивают:

• выписку из ЕГРН (о долях и обременениях);
• выписку из ЕГРН о переходе прав за последние 3 года (исключаем «двойную продажу»);
• справку об отсутствии задолженности по ЖКХ.

Шаг 2. Согласование условий

В договоре фиксируются:

1. точные размеры долей;
2. цена каждой доли;
3. сроки передачи денег и подписания передаточного акта;
4. ответственность за нарушение сроков.

Шаг 3. Нотариальное удостоверение

С г. любые сделки с долями в недвижимости обязательно удостоверяются нотариусом (п. 1 ст. 42 Закона 218-ФЗ).

Шаг 4. Регистрация перехода права в Росреестре

Нотариус сам направляет документы в Росреестр через систему электронной регистрации. Срок — 5 рабочих дней.

Особые случаи и советы юристов

Несовершеннолетние долевладельцы

Если доля принадлежит ребёнку, понадобится:

• разрешение органа опеки;

Ипотека и залоги

Банк обязан дать письменное согласие на продажу доли. Если ипотека «держится» на всей квартире, сделка возможна только после полного погашения займа или перевода долга на покупателя.

Отказ одного из долевладельцев

Остальные участники должны предложить долю в письменной форме за ту же цену. Срок на раздумье, 30 дней.

Примерная структура договора купли-продажи

<h3>ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ ПО ДОВЕРЕННОСТИ</h3>
<p>г. Москва 20 апреля 2026 г.</p>
<ol>
 <li><b>Предмет договора</b>. Продавец передаёт, а Покупатель принимает 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 75 м² …</li>
 <li><b>Цена</b>. 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.</li>
 <li><b>Порядок расчётов</b>. 100 % суммы – через банковскую ячейку/нотариальный депозит.</li>
 <li><b>Передача и регистрация</b>. Передаточный акт подписывается в день передачи денег.</li>
</ol>

Чек-лист покупателя перед подписанием

• ✓ Выписка из ЕГРН свежая;
• ✓ Доверенность нотариальная и вписывается в реестр ФНП;
• ✓ Все долевладельцы указаны в договоре либо предоставлено согласие остальных;
• ✓ Нет прописанных несовершеннолетних без разрешения опеки;
• ✓ Оплачен нотариус и зарезервирована дата регистрации.

Частые ошибки и как их избежать

Краткий FAQ

Вопрос: Можно ли заверить договор у частного нотариуса в другом городе?
Ответ: Да, если квартира находится на территории РФ, нотариус может быть из любого региона, но документы будут направлены в Росреестр по месту нахождения объекта.

Вопрос: Нужно ли присутствие собственника при подписании?
Ответ: Нет, если доверенность выдана с полным объёмом полномочий. Собственник может находиться за границей.

Договор купли-продажи доли в квартире по доверенности полностью возможен, но требует точного соблюдения всех формальностей. Основные «точки контроля» — свежая выписка из ЕГРН, корректная нотариальная доверенность и согласие всех заинтересованных лиц.

Полезные ссылки:
• Сервис «Конструктор Договор.ру» для онлайн-составления договора в PDF и DOCX.
• Реестр нотариальных доверенностей ФНП (проверка подлинности).

Статья подготовлена по состоянию на . Перед применением проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.