Когда строительство закончено, дом введён в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН, застройщик вправе продавать квартиры по договору купли-продажи (ДКП), а не по ДДУ․ Это меняет риски, процедуру и набор документов․ Ниже — подробная инструкция, актуальная на апрель 2026 года, с образцами и рекомендациями юристов․
Чем ДКП отличается от ДДУ
| Критерий | ДДУ (214-ФЗ) | ДКП (ГК РФ § 7 гл․ 30) |
|---|---|---|
| Предмет договора | Будущая квартира (дом ещё строится) | Готовый объект, сданный в эксплуатацию |
| Регистрация | Обязательна в Росреестре до момента ввода дома | Регистрируется после подписания актов приёма-передачи |
| Обязательства застройщика | Строить, вводить, передавать | Только передать и оформить право собственности |
| Субсидирование ипотеки | Да (льготная ставка 7-8 %) | Нет, ставка рыночная (≈11-13 %) |
| Риски покупателя | Высокие (заморозка стройки, банкротство) | Низкие (видна готовая квартира) |
Пошаговая схема покупки квартиры у застройщика в готовом доме
-
Проверка застройщика и объекта
- ЕГРН: выписка о правах застройщика на весь дом и на конкретную квартиру;
- Разрешение на ввод (форма № РВ-1);
- Разрешение на отчуждение (если доли муниципалитета);
- Отсутствие обременений (ипотека застройщика, аресты)․
-
Бронирование или задаток
Заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) или просто соглашение о задатке․ Сумма от 50 000 до 5 % от цены․ В ПДКП фиксируют:
- точные параметры квартиры (площадь, этаж, отделка);
- сроки подписания основного ДКП;
- штраф за отказ одной из сторон․
-
Основной договор купли-продажи
Форма, простая письменная, но обычно составляется на 8–12 листах․ Обязательные разделы:
- Преамбула․ Данные сторон: ФИО, паспорт, адрес, ИНН застройщика-ЮЛ․
- Описание квартиры․ Кадастровый номер дома, номер квартиры, площадь (общая, жилая), кол-во комнат, этаж, наличие балконов, чертеж․
- Цена и порядок расчётов․ Рублёвая сумма, в т․ч․ НДС 20 %, порядок платежей (100 % при подписании или 10 % + ипотека)․
- Права и обязанности․ Застройщик обязуется передать квартиру по акту приёма-передачи в течение 10 рабочих дней после регистрации права; покупатель — оплатить и принять объект․
- Гарантии․ Отсутствие долгов за ЖКУ, отделка «как на плане», срок устранения дефектов — 30 дней с момента обращения․
-
Регистрация перехода права
- Покупатель подаёт заявление в МФЦ/Росреестр (форма Р11001)․
- Пакет: ДКП, паспорт, квитанция госпошлины 2 000 руб, согласие супруга․
- Срок регистрации 7 раб․ дней; результат — выписка ЕГРН․
-
Подписание актов приёма-передачи и постановка на кадастровый учёт
После регистрации права застройщик передаёт ключи, подписывается акт, копия передаётся в УК для оформления счетов на оплату ЖКУ․
Образец структуры ДКП
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ № ___
г․ Москва «____» __________ 2026 г․
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру №47
площадью 65,3 м², расположенную по адресу: г․ Москва, ул․ Строителей, д․ 8, корп․ 2, эт․ 12,
комнат 2, с кадастровым номером 77:07:0004010:12345․
ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Стоимость квартиры составляет 12 450 000 (двенадцать миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, НДС 20 % включён․
Покупатель перечисляет 100 % суммы на расчётный счёт Продавца не позднее 3 (трёх) банковских дней до подписания акта приёма-передачи․
ПЕРЕДАЧА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре․
Стороны обязаны подать заявление о переходе права в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания настоящего договора․
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Продавец гарантирует отсутствие обременений, долгов ЖКХ, зарегистрированных лиц․
- Покупатель обязан осмотреть квартиру до подписания акта и заявить о выявленных дефектах в течение 3 дней․
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ․
ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец: _________ /Иванов И․И․/
Покупатель: _________ /Петров А․А․/
Скачать готовый бланк 2026
Скачать PDF-образец договора купли-продажи квартиры у застройщика (2026)
Распространённые ошибки покупателей
- Пропускают проверку ЕГРН, в 2025 г․ 7 % сделок выявляли обременения․
- Не согласовывают ипотечный договор — банки требуют обязательное страхование, иногда добавляют комиссию 0,5 %;
- Неверно определяют дату передачи — следует указывать «в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации перехода права», а не «с момента получения выписки ЕГРН»․
- Забывают о расходах:
- госпошлина 2 000 руб;
- эскроу-счёт (если застройщик предлагает рассрочку) — 0,2 % годовых;
- страхование титула и жизни при ипотеке, 1,5 % от суммы займа․
Чек-лист перед подписанием
✔ Документы застройщика
- Свидетельство о праве собственности на дом
- Разрешение на ввод
- Выписка ЕГРН на квартиру (без обременений)
✔ Параметры квартиры
- Площадь совпадает с планом БТИ ± 5 %
- Прописаны инженерные системы (отопление, ГВС, электрика) и отделка
✔ Финансы
- Цена фиксирована в рублях
- Указаны реквизиты расчётного счёта застройщика
- Есть пункт о зачёте предварительного задатка
Покупка квартиры у застройщика в сданном доме — это наименее рискованный способ получить новое жильё․ Главное — проверить документы заранее, чётко прописать сроки и финансовые условия в договоре купли-продажи и зарегистрировать право собственности в Росреестре․ Используйте приведённые образцы и чек-листы — они помогут избежать споров и потери времени․